Peter Kolba, Chef der VKI-Rechtsabteilung ©VKI
Wien. Klauseln in standardisierten Mietverträgen wie jene, dass der Mieter kein Haustier halten oder für die gesamte Erhaltung der Wohnung aufkommen muss, sind weit verbreitet, aber gesetzwidrig – jedenfalls wenn es nach einem Gerichtsurteil erster Instanz geht, dass der VKI jetzt erstritten hat.
Der VKI hatte im Auftrag des Konsumentenschutzministeriums vor dem Handelsgericht Wien gegen das Immo-Unternehmen conwert eine Verbandsklage eingebracht und gewonnen – allerdings erst in 1. Instanz, das Urteil ist nicht rechtskräftig. Der weitere Gang des Verfahrens muss also abgewartet werden, bevor es ein Endergebnis in die eine oder andere Richtung gibt. Die angefochtenen Klauseln laut Meldung des VKI im Detail:
1.) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.
Es sei sachlich nicht gerechtfertigt dass der Mieter die Wohnung exakt im Zustand wie bei Mietbeginn zurück zu geben habe, so der VKI. Das sei eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB: „Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt.“ Außerdem stelle die Klausel eine Beweislastumkehr zu Lasten des Mieters dar. Dadurch, dass die Beklagte dem Mieter bei Vertragsbeginn ein derart hohes „Level“ an Ordnungsmäßigkeit vorgäbe überwälze sie praktisch die gesamte Abnützung des Objekts – auch bei vertragsgemäßem Gebrauch – auf den Konsumenten.
2.) Unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG vereinbaren die Vertragsteile, die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen.
Die Klausel versuche die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB hinsichtlich sämtlicher mitvermieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen auf den Mieter zu überwälzen, was aber gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sei.
3.) Diese Obliegenheit umfasst auch die entsprechende Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme. Darunter fällt unter anderem auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung und der Fenster, der entsprechend fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen, die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (wie zB gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen und Syphone, undichte Silikonfugen, klemmende Scharniere etc).
Es gelte das zu Klausel 2.) ausgeführte. Darüber hinaus sei die Klausel intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, weil sie dem Mieter suggeriere, das etwa jede gesprungene Fliese automatisch als Gebrauchsschaden zu werten sei. Tatsächlich könne ein solcher Defekt aber auch von selbst auftreten dh Gegenstand gewöhnlicher Abnutzung sein und damit in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fallen.
4.) Der Mieter erklärt aus zeitweiligen Störungen in der Wasserzufuhr, Gebrechen an den Gas-, Kraft-, Licht- und Kanalisierungsleitungen, aus Mängeln der Waschküche und dergleichen, keinerlei Rechtsfolgen abzuleiten, so ferne die Behebung umgehend erfolgt und die Störungen nicht auf einem Verschulden des Vermieters beruhen.
Die Klausel verstoße gegen § 1096 ABGB iVm § 879 Abs 3 ABGB. Die Klausel schränke das Mietzinsminderungsrecht des Mieters nicht nur ein, sondern schließe es geradezu aus, was wegen § 9 KSchG nicht möglich sei. Hinsichtlich von Schadenersatzansprüchen verstoße die Klausel gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG.
5.) Dem Mieter ist es nicht gestattet Haustiere zu halten.
Die gänzliche Untersagung jeglicher Haustierhaltung verstoße gegen § 879 Abs 3 ABGB (gröblich benachteiligende Bedingung).
6.) Der Vermieter ist berechtigt, aus der vereinbarten Kaution, unbeschadet des ihm zustehenden Rechtes auf Auflösung des Mietvertrages, rückständige Bestandzinsen, Nebenkosten oder darauf entfallende Umsatzsteuerbeträge bei Verzug in Abzug zu bringen; desgleichen Ersatzansprüche aus Beschädigung oder Beeinträchtigung sowie mangelnder Wartung des Bestandobjekts, des Inventars (Küche), Prozesskosten etc aus der erliegenden Kaution abzuziehen.
Wohl unbestrittener Maßen diene eine vereinbarte Kaution der Sicherung etwaiger Mietzinsrückstände und Schadenersatzforderungen, so der VKI. Die Kaution könne nach der Klausel auch für „Prozesskosten“ verwendet werden, was wiederum gegen § 879 Abs 3 ABGB verstoße. Die Klausel sei auch überraschend iSd § 864a ABGB, weil sie auch für solche Prozesskosten verwendet werden könnte, die in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Letztlich verstoße die Klausel gegen § 6 Abs 3 KSchG, weil sie offen lasse, für welche Zwecke die Klausel noch verwendet werden könne („etc“).
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