Immobilienmarkt: CMS-Studie ortet Erholung bei Verkaufszahlen und Umsätzen

Stuttgart/Wien. Der Markt für große Immobilientransaktionen in Zentral- und Teilen Osteuropas erholt sich, so die „CMS Real Estate Deal Point Study 2011“: Im Vorjahr zumindest hat demnach die Anzahl der Immobilientransaktionen zugenommen, und auch das jeweils erzielte Transaktionsvolumen.

Auch die Vertragsbedingungen spiegeln die erholten Marktbedingungen wider, heißt es: Der Käufermarkt ist vorbei.

Zur Auswertung kamen für die Studie 245 Deals aus Deutschland, Österreich, Polen, Kroatien und Bulgarien im Zeitraum von Anfang des Jahres 2007 bis Mitte 2011, bei denen CMS auf der Seite der Verkäufer, der Käufer oder der Finanzierungspartner beraten hatte, heißt es in einer Aussendung.

„Die Studie dokumentiert das Verhalten von strategischen Käufern und Verkäufern, Finanzinvestoren und privaten Anlegern im Hinblick auf die Häufigkeit bestimmter Vertragskonditionen“, so Gregor Famira, Partner und Leiter des Bereichs Real Estate CEE bei CMS Reich-Rohrwig Hainz in Wien. „Die Ergebnisse der Studie geben den Beteiligten einer Transaktion konkrete Anhaltspunkte für Verhandlungen und Vertragsgestaltungen.“

Mehr große Transaktionen

Die Auswertung der Transaktionen zeigt für 2010 eine starke Zunahme der Vertragsvolumina, nachdem diese in den Vorjahren erheblich gesunken waren. So lag der Anteil der Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 50 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2010 bei 60 Prozent und damit um mehr als das Vierfache über dem Wert des Vorhalbjahres (14 Prozent).

Seither sei der Anteil der Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 50 Millionen Euro zwar wieder zurückgegangen (auf 38 Prozent im zweiten Halbjahr 2010 und auf 24 Prozent im ersten Halbjahr 2011), gleichzeitig ist aber der Anteil der Transaktionen mit einem Volumen zwischen 25 und 50 Millionen Euro um rund 20 Prozent gestiegen.

Im Vergleich zu Anfang 2008 sei der Anteil der Portfoliotransaktionen stark angestiegen, und zwar von von13 Prozent im Jahre 2008 auf 46 Prozent im Jahr 2010. Im ersten Halbjahr 2011 lag dieser Anteil bei 27 Prozent.

Im selben Zeitraum habe sich der Anteil der Einzelhandels-Transaktionen (Retail) mehr als verdoppelt (von 21 Prozent in 2008 auf 43 Prozent im ersten Halbjahr 2011), während der Anteil der Büroimmobilien-Transaktionen (Office) in etwa gleich geblieben ist (37 Prozent in 2008 und 39 Prozent im ersten Halbjahr 2011).

Trend zum Verkäufermarkt setzt sich fort

Gregor Famira: „Der seit Mitte 2009 zu beobachtende Trend zum Verkäufermarkt hat sich im letzten Jahr weiter verfestigt. So ist zum Beispiel der Anteil der Transaktionen, bei denen lange Verjährungsfristen von mehr als 24 Monaten vereinbart wurden, seit der Jahreswende 2009/2010 um die Hälfte zurückgegangen“. Dieser habe zu Beginn des Jahres 2010 noch bei 50 Prozent gelegen und sei dann auf 25 Prozent zum Ende der ersten Jahreshälfte 2011 gesunken. Im gleichen Zeitraum sei der Anteil der Transaktionen mit einer kurzen Verjährungsfrist von sechs bis 12 Monaten stark angestiegen, und zwar von sieben auf 25 Prozent, erläuterte Famira weiter.

Seit 2009 akzeptieren Käufer auch immer häufiger verkäuferfreundliche Vertragsklauseln wie zum Beispiel de minimis- und Basket-Klauseln (die eine Bagatellgrenze bzw. eine Mindest-Freigrenze für Garantieansprüche des Käufers vorsehen) und Regelungen zu Haftungshöchstgrenzen. In der ersten Jahreshälfte 2009 waren de minimis-Klauseln nur in acht Prozent aller untersuchten Transaktionsverträge enthalten. Ein Jahr später wurden sie bereits in 50 Prozent der Fälle vereinbart.

Seither hat der Anteil der Transaktionen mit einer de minimis-Klausel auch weiterhin deutlich über dem Vorkrisenniveau gelegen (43 Prozent im zweiten Halbjahr 2010 und 33 Prozent im ersten Halbjahr 2011). Basket-Klauseln waren in der ersten Jahreshälfte 2009 kaum zu sehen. Im ersten Halbjahr 2011 lag der Anteil der Transaktionen mit einer Basket-Klausel dagegen bei 29 Prozent. Der Anteil der Transaktionen mit einer Haftungshöchstgrenze (sog. „Cap“) lag in der ersten Jahreshälfte 2009 bei 23 Prozent und im ersten Halbjahr 2011 bei 46 Prozent.

Im Folgenden arbeitet CMS Unterschiede in der Vertragsgestaltung zwischen Deutschland, Österreich bzw. weiteren CEE-Staaten heraus (Quelle: CMS):

• Die Krise hat später angefangen und später aufgehört; auch in Q4/2010 gab es in CEE vergleichsweise viele Transaktionen, die überwiegend Eigenkapital-finanziert waren. Anfang 2011 war das Eigenkapitalbedürfnis dann ausgeglichen.
• Das Sicherheitsbedürfnis ist etwas ausgeprägter; bei einem deutlich höheren Anteil (70% statt 40%) der Transaktionen ist die Zahlung des Kaufpreises eigens abgesichert, und zwar über ein direkt vollstreckbares Instrument.
• Due Diligences sind genauer, Garantiefristen kürzer: nur bei 25% der CEE-Deals geht die Gewährleistung über 2 Jahre hinaus (verglichen mit 35% in Deutschland), dafür war in ca. einem Drittel der Fälle die Frist kürzer als sechs Monate (in Deutschland nur bei 10%).
• Das genauere „Hinsehen“ schlägt sich auch in den Bestimmungen nieder, die den Ausschluss der Haftung des Verkäufers bei Mängeln regeln (wenn der Käufer den Fehler kannte / hätte kennen müssen / in den Unterlagen hätte finden können?): dieser Bereich ist detaillierter geregelt.
• Schließlich scheine man sich in CEE weniger auf die Rechtspraxis zu verlassen: die Regelungen sind im Durchschnitt um einiges umfangreicher und detaillierter.

Link: CMS