21. Feb 2012   Steuer Tipps

Raiffeisen: „Vorsorgewohnungen trotz neuer Steuer weiterhin für Anleger interessant“

Wien. In dem von der Regierung unlängst vorgelegten Entwurf des Sparpakets findet sich die heiß diskutierte Regelung zur Immobilienbesteuerung: Zukünftig sollen Gewinne aus Immobilienverkäufen prinzipiell mit 25% besteuert werden. Dies reduziere drastisch die Rentabilität von Vorsorgewohnungen, war die erste Reaktion von Immobilienexperten.

Die Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH (RVW) kontert nun mit einer Modellrechnung: Die geplante Immobilienbesteuerung von 25% koste den Investor demnach bei einem Verkauf der Vorsorgewohnung nach 20 Jahren nur einige Zehntel-Prozentpunkte Ertrag, heißt es.

Der Ertrag einer Vorsorgewohnung für den Investor sei nicht primär von steuerlichen Effekten abhängig, heißt es in einer Aussendung.

Wesentlich stärker wirke sich die Entwicklung der inflationsgesicherten Mieterträge und die Wertsteigerung des Objektes aus. Das soll auch eine von der RVW entwickelte Modellrechnung zeigen: Die im Zuge des Sparpakets geplante Immobilienbesteuerung von 25% koste den Investor demnach bei einem Verkauf der Vorsorgewohnung nach 20 Jahre nur einige Zehntel-Prozentpunkte Ertrag. Konkret soll die Gesamt-Rendite des Investments bei einer angenommenen Wertsteigerung der Wohnung von 40% um 0,31 Prozentpunkte von 3,11 auf 2,80 Prozent sinken.

„Totgesagte leben länger“, so Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der RVW. „Einerseits sind die steuerlichen Vorteile nur ein Aspekt bei der Entscheidung für den Kauf einer Vorsorgewohnung. Viel wichtiger aus der Sicht des Kunden ist die Kapitalsicherheit durch das Investment in reale Werte. Zudem bleiben die steuerlichen Vorteile ja auch grundsätzlich bestehen, nur eben nicht im selben Ausmaß wie bisher.“ Laut Weinberger-Fritz ist der Anteil der Kunden, die Vorsorgewohnungen aus steuerlichen Überlegungen erwerben, in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken.

Hingegen seien die zu erzielenden Mieterträge ein starker Renditen-Treiber. „Anleger sollten daher noch mehr als zuvor auf die Lage und Vermietbarkeit ihrer Vorsorgewohnung achten. Bei Objekten mit guten Mieteinnahmen und vernünftiger Wertsteigerung sind die 25% Immobiliensteuer sicher keine wesentliche Ertragsminderung“, meint Weinberger-Fritz.

Vorsteuerabzug bleibt

Auch die Änderungen in Sachen Vorsteuerabzug, die das Sparpaket den Vorsorgewohnungsbesitzern beschert, seien verkraftbar: Anders als von manchen befürchtet wird nämlich die Möglichkeit, die Vorsteuer für den Kauf der Wohnung bzw. für Instandhaltungsaufwendungen abzuziehen nicht gestrichen.

„Aufgrund der vorliegenden Informationen soll der vollständige Ausschluss des Vorsteuerabzuges nur für Vermieter an nicht umsatzsteuerpflichtige Organisationen wie z.B. öffentliche Gebietskörperschaften, Banken oder Versicherungen gelten. Somit sind Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle nicht betroffen“, erklärt Roland Reisch von TPA Horwath.

Kunden sollten Vorsorgewohnungen länger halten

Das Gesetz sah bisher vor, dass Vorsorgewohnungsbesitzer die 20% Vorsteuer, die sie bei Kauf des Objektes vom Finanzamt zurück erhielten, rückerstatten mussten, wenn sie die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkauften oder selbst benutzten (sog. Vorsteuerberichtigung).

Im Zuge des Sparpakets wird diese Frist nun auf 20 Jahre verlängert. Abhängig von der Behaltedauer wird der Rückerstattungsbetrag jedoch aliquot berechnet (je länger, desto weniger muss zurückgezahlt werden).

Weinberger-Fritz: „Für das Gros der Vorsorgewohnungskäufer sollte die längere Frist kein wirkliches Problem darstellen. Wer eine Vorsorgewohnung mit 40 oder 45 Jahren erwirbt, kann sie zu Pensionsantritt mit 65 dennoch verkaufen oder selbst nutzen, ohne die Vorsteuer zurückzahlen zu müssen. Aber auch wer früher verkauft kann jedenfalls sicher sein, dass sein Kapital keinen Wertverlust erleidet.“

Die neue, verlängerte Vorsteuerberichtigung gilt für Gebäude, die erstmals ab 1.5.2012 als Vorsorgewohnung genutzt werden. Sie gilt außerdem nicht für den Fall, dass bereits vor dem 1.5.2012 ein Mietvertrag vorliegt. Bestehende Vorsorgewohnungen sind also von der Fristverlängerung auf 20 Jahre nicht betroffen.

Link: RVW

 

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