CMS Reich-Rohrwig Hainz: Immobilienverkäufer haben knapp drei Wochen, um neue Immo-Steuer zu vermeiden

Wien. Die Anwaltskanzlei CMS Reich-Rohrwig Hainz ruft Immobilienverkäufer auf, die Füllfeder zu zücken:  Wer den Verkauf einer Liegenschaft plane, die seit mehr als 10 Jahren in seinem Privatbesitz ist, der könne die Immobiliensteuer durch rasches Handeln noch vermeiden. Konkret bleibt bei einem Vertragsabschluss bis 31. März 2012 der Veräußerungserlös steuerfrei.

Danach schlägt die Steuerkeule des neuen Sparpakets zu und es fallen 25 Prozent Einkommensteuer vom Veräußerungsgewinn an, mahnen CMS-Steuerrechts-Partnerin Sibylle Novak und CMS-Rechtsanwalt Clemens Grossmayer.

Wer dagegen den Verkauf einer Liegenschaft plane, die nach dem 1. April 2002 erworben wurde und deren Veräußerung damit noch innerhalb der Spekulationsfrist liegt, der soll mit dem Verkauf besser nach dem 31. März 2012 abschließen, und zwar je nach seiner Progressionsstufe bei der Einkommensteuer: Der Veräußerungsgewinn wird dann nicht mehr wie bisher innerhalb der Spekulationsfrist mit bis zu 50 %, sondern pauschal mit dem neuen Steuersatz von 25 % besteuert, so CMS in einer Aussendung.

Die neuen Regeln

Das Sparpaket (Stabilitätsgesetz 2012) sieht weitreichende Änderungen der Besteuerung von Immobilienverkäufen im privaten Bereich vor, die bereits ab 1. April 2012 in Kraft treten, erinnert CMS.

Die Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen wird generell steuerpflichtig; aus der bisher 10-jährigen Spekulationsfrist wird auch bei Privatpersonen eine zeitlich unlimitierte Besteuerung von Immobiliengewinnen.

• Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden und somit nach der bisherigen Rechtslage bis vor dem 1. April 2012 steuerfrei veräußert werden könnten (weil die 10jährige Spekulationsfrist ja bereits abgelaufen ist), unterliegen ab 1. April 2012 der Einkommensteuer (ESt.).
• Im Falle einer Umwidmung der Liegenschaft in Bauland fallen 15 Prozent des Veräußerungserlöses (nicht des Veräußerungsgewinnes) an. Auf Antrag erfolgt die Besteuerung abweichend davon mit 25 % vom tatsächlichen Veräußerungsgewinn.
• Die Veräußerung von Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben worden sind, wird künftig mit 25 % des Veräußerungsgewinnes endbesteuert. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen (nicht aber Instandhaltungsaufwendungen, also z.B. die laufende Wartung) erhöhen die Anschaffungskosten und vermindern damit die Bemessungsgrundlage, macht CMS aufmerksam.

Ein wichtiger Punkt für die meisten Österreicher, die Immobilien verkaufen, ist die Ausnahme für Hauptwohnsitze: wer das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung verkauft, unterliegt nicht der neuen Gewinnbesteuerung bei Immobilien. Dabei bestehen künftig zwei verschiedene Definitionen, wann eine Immobilie als Hauptwohnsitz ihres Eigentümers anzusehen ist, so CMS:

• Das Eigenheim hat seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient (bisherige Definition).
• Es hat innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient (neu und zusätzlich).

Es tritt also auch eine Befreiung ein, wenn der Eigentümer eine Immobilie verkauft, in der er zwar nicht zuletzt, aber immerhin in letzer Zeit gewohnt hat.

Verluste aus Immobilienverkäufen sollen dabei nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig sein; es sei aber fraglich ob diese Bestimmung vor dem Höchstgericht halten wird, so CMS.

Link: CMS Reich-Rohrwig Hainz