Wien. Unerfahrene Anleger verwechseln oft bei Immobilien Brutto- mit Nettorendite, warnt die Bank Austria.
Kein Wunder: Verkaufsanzeigen mit Angaben der zu erwartenden Mietrendite berücksichtigen oft nicht die anfallenden Gesamtkosten der Immobilie, so das Bank Austria ImmobilienService (BA-IS). Es empfiehlt Anlegern, sich vor einem Kauf ausführlich mit den steuerlichen Aspekten und den anfallenden Zusatzkosten auseinanderzusetzen.
Die durch die Schuldenkrise um sich greifende Inflationsangst hat in den letzten Jahren die Nachfrage nach vermieteten Objekten angeheizt. Wohnimmobilien gelten als vermeintlich sichere Geldanlage. Auch viele Erstanleger investieren derzeit in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser.
Gerade für sie ist es wichtig, das Rendite-Risiko-Profil von Wohnimmobilieninvestments richtig einzuschätzen, um nicht unrealistische Renditeerwartungen zu haben, heißt es: „Viele tappen in die Renditefalle und verwechseln Brutto- und Nettorendite“, erklärt Robert Anzenberger, Geschäftsführer von Bank Austria ImmobilienService (BA-IS) in einer Aussendung.
„In Zeiten von Niedrigverzinsung sind Immobilienanzeigen mit Renditeangaben von 7 Prozent natürlich verlockend. Doch vielen ist gar nicht klar, dass es sich dabei um die Bruttorendite handelt“, meint Anzenberger. Entscheidend sei die Nettorendite. Denn das ist der tatsächliche Anlagegewinn.
Für die Berechnung der Bruttorendite hat der Experte folgende Formel parat: die jährliche Kaltmiete x 100, dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 Euro, dann ergibt die Rechnung: 42.000 Euro x100 / 550.000 Euro = 7,6 %.
Zusatzkosten drücken Rendite
„Das sind Zahlen, die natürlich toll aussehen“, gibt Anzenberger zu. „Aber jetzt geht die eigentlich Rechnung erst los. Denn von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden können.“
Dazu gehören zum Beispiel
- die Erwerbsnebenkosten (rund 10 % vom Kaufpreis),
- die Instandhaltungskosten (jährlich zwischen 6 und 12 Euro pro Quadratmeter) und
- Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 Euro pro Jahr).
Kreditrückzahlungen sind abzuziehen
Das Rendite-Risiko-Profil ändert sich auch mit der Aufnahme eines Darlehens. „Das ist gerade bei Immobilien-Investitionen zu bedenken, denn diese Anlageform wird selten vollfinanziert“, sagt Anzenberger. Bei einer Fremdfinanzierung müssen die Darlehenszinsen von der Bruttorendite abgezogen werden.
„Je nach Lage kommt noch das Mietausfallwagnis hinzu“, gibt Anzenberger zu bedenken. Deshalb sei der Standort der Immobilie ein entscheidendes Kriterium. „In beliebten Städten und Regionen, wo vielleicht schon Wohnraumknappheit herrscht, wird man mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Leerstand haben“, so Anzenberger.
Des Weiteren beeinflusse der Zustand des Objektes die Renditeerwartung. Besteht Sanierungsstau, drücken erforderliche Investitionen den Gewinn, heißt es.
Die Bruttorendite zu berechnen sei keine Kunst, so Anzenberger. Wie hoch aber die Nettorendite ist, hängt laut BA-IS von vielerlei Faktoren ab. Wichtig sei daher eine qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte vor jeder Transaktion.
