Peter Oberlechner ©Wolf Theiss
Wien. Die Immobilienmärkte in Zentral- und Osteuropa (CEE) bergen Chancen, aber auch zahlreiche rechtliche Fallstricke, sagt Wolf Theiss-Partner Peter Oberlechner im Interview mit Recht.Extrajournal.Net Dossier.
Grundsätzlich sind Immobilien zwar die bedeutendste und größte Asset-Klasse der Welt. Doch ebenso vielfältig wie die Immobilienmärkte sind auch die gesetzlichen Vorschriften, mit denen es die Marktteilnehmer zu tun haben. Selbst in Österreichs unmittelbarer Nachbarschaft der zentral- und osteuropäischen Staaten (CEE) spannt sich der Bogen von mustergültigen Judikaturen bis hin zu Staaten mit probematischer Gesetzgebung. Auch steuerlich tut sich einiges.
Wie sich Investitionen und Projekte bei den aktuell schwächelnden Wirtschaftsaussichten finanzieren lassen – und wie sich Investoren im dichten Dschungel des Immobilienrechts in der Region Zentral- und Osteuropas zurechtfinden können, darauf wollen die Immobilienrechtsexperten Peter Oberlechner und Gabriele Etzl von Wolf Theiss Rechtsanwälte sowie Astrid Kratschmann von der s Bausparkasse mit ihrem Handbuch „Immobilienfinanzierung und Immobilienrecht in Österreich und CEE/SEE“ Antwort geben.
Vor und nach der Krise
Im Immobilienbereich war Zentral- und Osteuropa (CEE) bis zur Finanzkrise einer der attraktivsten Wachstumstreiber; die Krise hat CEE dann freilich stark erfasst. Doch gab es auch am Höhepunkt der Finanzkrise starke regionale Unterschiede, erinnert Oberlechner.
Seit dem Höhepunkt der Finanzkrise 2008 haben Österreich und auch Deutschland zu den Profiteuren gehört, insofern als Attraktivität und Preise angezogen haben – vor allem bei Wohnimmobilien. „Das alles ändert aber nichts daran, dass CEE weiterhin zu den wichtigsten Wachstumsmärkten gehört. Der Bedarf nach Schaffung neuer bzw. höherwertiger Gebäude und Infrastruktur ist einfach da.“ Das betreffe sowohl Wohn- wie Gewerbeimmobilien.
Freilich haben Investoren in CEE einige Besonderheiten zu beachten. Zwar sind viele Staaten bereits EU-Mitglieder oder haben ihr Recht in vielen Bereichen an die EU angenähert, doch gerade das Zivilrecht, zu dem das Immobilienrecht gehört, ist von der EU-weiten Harmonisierung größtenteils ausgenommen.
Musterfälle & Sorgenkinder
Daher können Investoren nicht immer jenen Grad an Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen erwarten, den sie z.B. in Österreich gewohnt sind. „Es gibt starke Unterschiede. Ein sehr hoher Standard herrscht in Polen. Aber auch in Tschechien und der Slowakei herrscht hohe Rechtssicherheit“, so Oberlechner.
Deutlich weniger Rechtssicherheit, und damit verbunden noch Nachholbedarf, ortet Oberlechner in den Balkanstaaten, z.B. jenen Ex-Jugoslawiens oder in Bulgarien. Ungarn wieder ist zwar EU-Mitglied, aufgrund der nationalistischen Tendenzen der Regierung Orban greifen für Auslandsinvestoren aber öfters besorgniserregende Maßnahmen Platz: sei es das Vorgehen gegen ausländische Eigentümer von landwirtschaftlichen Flächen oder Fremdwährungskredite. „Solche Entwicklungen beobachten wir aber derzeit erfreulicherweise nur in Ungarn.“
Vorsicht bei der Steuer
Was die Besteuerung betrifft, so hat eine Reihe von CEE-Staaten eine bessere Situation als Österreich, wo 2012 bekanntlich die neue Immobilienertragsteuer sowie Einschränkungen beim Vorsteuerabzug im Rahmen der Vermietung an Banken, Ärzte usw. eingeführt wurden. „Es herrscht allerdings insofern eine labile Situation, als alle Staaten natürlich finanziellen Zwängen ausgesetzt sind. Änderungen bei der Einkommensteuer sind da durchaus möglich.“ So hat Slowenien gerade die geplante Intensivierung der Immobilienbesteuerung angekündigt.
Beratungsbedarf herrscht also weiterhin genug: Wolf Theiss verfüge aktuell über die führende Immobilienpraxis in CEE und „baut laufend weiter aus“, so Oberlechner. 2012 habe man sich etwa im Bereich Baurecht und Restrukturierung notleidender Immobilienprojekte verstärkt. „Wir setzen auf Präsenz vor Ort. Wir wollen Banken, Investoren aus Österreich und anderswo flächendeckend begleiten können.“
Oberlechner betont, dass in CEE seit der Krise nun wieder Erholung und eine Wachstumskurve zu beobachten ist. „Für seriöse Errichter gibt es eine Vielzahl attraktiver Projekte. Natürlich mussten viele aber vorsichtiger und selektiver werden.“ Österreich hat von der Entwicklung in CEE in den letzten 15 Jahren extrem profitiert, und auch heute liegt die Region alles andere als darnieder, betont Oberlechner.
Link: Wolf Theiss
Link: Recht.Extrajournal.Net Dossier
