11. Jul 2014   Business Recht Tipps

PHH sieht Wohnungsvermietung per Airbnb durch OGH-Entscheid Fesseln angelegt

Mario Schiavon ©PHH
Mario Schiavon ©PHH

Wien. Neue Vertriebsformen per Internet bringen derzeit Umwälzungen für viele traditionelle Branchen – auch den Tourismus. So hat in den letzten Jahren auch die Anzahl an Vermietungsplattformen wie Airbnb, bei denen Private ihre eigene Wohnung als Ferienappartements anbieten können, stark zugenommen. Solche günstige Unterbringungsmöglichkeiten erfreuen sich auch bei Touristen immer größerer Beliebtheit.

Doch in Österreich setzte der Oberste Gerichtshof (OGH) dem Vermietungs-Hype in einer aktuellen Entscheidung (5 Ob 59/14 h) Grenzen, indem er die (kurzfristige) Vermietungsmöglichkeit von Wohnungseigentümern, wie diese für eine touristische Nutzung typisch ist, als wohnungseigentumsrechtlich relevante Widmungsänderung qualifiziert hat. Das hat bedeutende Auswirkungen, meint Mario Schiavon, Partner in der Kanzlei PHH Rechtsanwälte.

Für die Rechtsprechung sei entscheidend, welche Widmung ein Wohnungseigentumsobjekt aufgrund der Vereinbarung der Wohnungseigentümer, welche in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag getroffen wurde, hat. Auf die Einhaltung dieser Widmung hat jeder Wohnungseigentümer einen durchsetzbaren Anspruch, heißt es in einer Aussendung von PHH weiter. Zu einer (eigenmächtigen) Änderung dieser Widmung sei der Eigentümer des betreffenden Wohnungseigentumsobjektes nur dann berechtigt, wenn dadurch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer nicht berührt werden können.

Kurzfristige Vermietung

Die Ausgangssituation in der obig angeführten Entscheidung war, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung als Appartement für 2-4 Personen sowohl über das Internet, als auch über den örtlichen Tourismusverband über kurzfristige Zeiträume im Ausmaß von 2-30 Tagen vermietete. Durch eine derartige Vermietung, so der OGH, wird eine Wohnungswidmung relevant geändert, wobei nicht ausgeschlossen werden könne, dass dadurch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten, etwa durch einen ständig wechselnden, im wesentlichen fremden Personenkreis mit einer häufigeren Frequenz, als dies bei einer üblichen Wohnungsnutzung der Fall ist.

Nach Ansicht des OGH lag also eine bewilligungspflichtige Widmungsänderung vor. Ob eine solche Widmungsänderung gar nicht bewilligungsfähig wäre, hatte der OGH im Rahmen dieser Entscheidung nicht zu prüfen, er hat daher auch darüber keine relevanten Ausführungen getätigt.

Die Folgen des Höchstgerichtsentscheids

PHH zieht folgende Schlussfolgerung:

  • Beabsichtigt ein Wohnungseigentümer, seine Wohnung kurzfristig ständig an einen wechselnden Personenkreis, also in der typischen Art touristischer Vermarktung, zu vermieten, muss er die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer einholen, sofern seine Wohnung – wie dies in den überwiegenden Fällen wohl sein wird – als „Wohnung“ gewidmet ist.
  • Stimmt dem auch nur ein einziger Wohnungseigentümer nicht zu, kann der Außerstreitrichter vom betroffenen Wohnungseigentümer angerufen werden. Der Außerstreitrichter hat dann zu beurteilen, ob eine Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Wohnungseigentümer in einem solchen Ausmaß gegeben ist, dass die beabsichtigte (touristische) Nutzung nicht bewilligt werden kann.
  • Verwirklicht ein Wohnungseigentümer sein „touristisches Konzept“ ohne Zustimmung aller anderen oder ohne gerichtliche Genehmigung, läuft er Gefahr, von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung geklagt zu werden, wie dies auch im Anlassfall der obigen Entscheidung der Fall war.

„Wie hoch die Chancen sind, bei Nichtzustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eine gerichtliche Genehmigung für seine Eigentumswohnung zur Nutzung zu touristischen Zwecken zu erhalten, ist schwer zu beurteilen, da es von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalles abhängen wird. Je stärker allerdings eine Beeinträchtigung durch eine solche touristische Nutzung für die übrigen Mitbewohner besteht, desto geringer sind die Chancen für eine Genehmigung.“, schätzt Mario Schiavon, Partner PHH Rechtsanwälte, die Lage ein.

Von der Entscheidung nicht erfasst werde eine nur einmalige kurzfristige Vermietung (für wenige Tage oder Wochen) oder die Vermietung während eines eigenen Ortswechsels (auch z.B. Wohnungstausch auf Feriendauer).

Link: PHH

 

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