Steuerreform und Grunderwerbsteuer: So werden gängige Modelle der Steuervermeidung abgedreht

Wien. Im Rahmen der Steuerreform wird die Grunderwerbsteuer grundlegend geändert. Neben der Neuregelung bei unentgeltlichen Erwerben (Schenkungen, Erbschaft), soll auch den bisher gängigen Modellen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer zu Leibe gerückt werden, so Christina Pichler, Steuerberaterin und Wirtschaftsprüferin bei Libertas Intercount (eine Partnergesellschaft der SOT Süd-Ost Treuhand Gruppe). Die SOT-Expertin beschreibt die Änderungen.

Bisher wurde bei unentgeltlichen Erwerben, d.h. bei Schenkungen und Erbschaften, die Grunderwerbsteuer vom sehr niedrigen Einheitswert berechnet. Das soll sich künftig – außer in der Landwirtschaft – ändern, so Pichler.

Statt 2% (innerhalb der engeren Familie) bzw. 3,5% vom dreifachen Einheitswert wird die Steuer künftig nach einem Stufentarif zwischen 0,5% und 3,5% von einem neu definierten Grundstückswert betragen.

Wie hoch ist der Grundstückswert? Wie sieht der Tarif aus?

Die näheren Umstände zur Ermittlung des Grundstückswerts sind noch in einer Verordnung zu regeln. Grundsätzlich soll es drei Möglichkeiten zur Ermittlung dieses Wertes geben:

1. Der dreifache Bodenwert gemäß Bewertungsgesetz soll mit einem noch festzulegenden Faktor hochgerechnet werden und zum Gebäudewert, dessen Ermittlung auch noch festzulegen ist, hinzugezählt werden. Die Summe aus hochgerechnetem Bodenwert und Gebäudewert bildet den Grundstückswert. Bei anteiliger Übertragung eines Grundstücks sind entsprechend anteilige Werte heranzuziehen.
2. Alternativ soll der Grundstückswert von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden können, wobei zum Ausgleich regionaler Schwankungen ein Abschlag von bis zu 30% möglich sein soll. Details sind mit Verordnung zu regeln.
3. Der Steuerpflichtige kann jederzeit auch einen geringeren Wert als den nach Variante a) oder b) ermittelten Grundstückswert durch ein Gutachten nachweisen.

Ist der Grundstückswert erst einmal ermittelt, kommt der Stufentarif zur Anwendung. Für die ersten 250.000 Euro beträgt die Steuer 0,5%. Für die nächsten 150.000 Euro 2% und darüber hinaus 3,5%.

Für Grundstücke mit einem Grundstückswert von mehr als 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer daher 4.250 Euro plus 3,5% von dem 400.000 Euro übersteigenden Grundstückswert. Wird eine Liegenschaft mit 500.000 Euro bewertet, beträgt die Steuer künftig daher 7.750 Euro.

Das Kleingedruckte

Unentgeltliche Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb der letzten fünf Jahre sind zusammenzurechnen. Schenkt eine Mutter ihrem Sohn beispielsweise innerhalb von fünf Jahren zwei Grundstücke mit einem Grundstückswert von je 250.000 Euro, so beträgt die Grunderwerbsteuer nicht zweimal 1.250 Euro (250.000 x 0,5%), sondern die Erwerbe sind zusammenzuzählen und der Stufentarif auf die Summe anzuwenden. Die Steuer ist daher von einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro zu berechnen und beträgt somit 7.750 Euro, so die SOT.

Schlussendlich wurde auch eine Zusammenrechnung der übertragenen Grundstückswerte vorgesehen, wenn der Erwerber innerhalb von 5 Jahren eine wirtschaftliche Einheit von verschiedenen Geschenkgebern oder Erblassern erwirbt. Gehört ein Grundstück je zur Hälfte Vater und Mutter und schenken oder vererben beide ihren Anteil innerhalb von fünf Jahren ihrer Tochter, wird die Steuer ebenfalls vom insgesamt erworbenen Grundstückswert berechnet.

Ist die Liegenschaft mit einem Fruchtgenuss- oder Wohnrecht, oder mit einer Hypothek belastet, die vom Geschenknehmer/Erben übernommen wird, so soll dies innerhalb der engeren Familie keine Konsequenzen haben und weiterhin der Stufentarif auf den Grundstückswert anwendbar sein. Im ersten Entwurf war noch vorgesehen, dass diese Belastungen zumindest zu einem teilweise entgeltlichen Erwerb der Liegenschaft geführt hätten, der höher besteuert worden wäre.

Grundsätzlich kann bei Schenkungen und Erbschaften eine „Stundung“ der Grunderwerb­steuer beantragt werden. Die Steuer kann auf bis zu fünf Jahre verteilt werden, wobei sie in diesen Fällen – je nach Verteilungszeitraum – um 4%, 6%, 8% oder 10% erhöht wird. Diese Erhöhung soll aufwendig zu berechnende Stundungszinsen ersetzen.

Neuregelung bei Zwerganteilen und Ende der Treuhandschaften

Wenn ein Grundstück einer Gesellschaft gehört, so wurde von der Finanz bisher ein Besitzwechsel bei der Liegenschaft unterstellt, wenn alle Gesellschaftsanteile den Eigentümer wechselten – hier wurde Grunderwerbsteuer fällig. Diese Grunderwerb­steuer konnte bisher vermieden werden, indem ein Zwerganteil an der Gesellschaft vom bisherigen Eigentümer zurückbehalten wurde bzw. ein Treuhänder einen Zwerganteil an der Gesellschaft hielt. An die Höhe des Zwerganteils wurden bisher keine Anforderungen gestellt. Künftig gibt es hier laut SOT nun zwei Änderungen:

• Zum einen werden treuhändig gehaltene Anteile künftig dem Treugeber zugerechnet,
• zum anderen müssen künftig mehr als 5% der Anteile zurückbehalten werden bzw. einer anderen Person (nicht nur treuhändig) gehören.

Schon bestehende Zwerganteile und Treuhandschaften bleiben – vorerst – unbehelligt: In der Übergangsbestimmung werde festgehalten, dass durch das Inkrafttreten der Neuregelung kein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang ausgelöst wird. Doch wenn künftig ein (Teil der) Gesellschafter wechselt, gelten die neuen Regeln auch hier, warnt die Expertin.

Unternehmensgruppen im Sinne des § 9 KStG sollen dabei als eine Einheit gelten. Besitzen daher zwei oder mehr Gruppenmitglieder gemeinsam eine liegenschaftsbesitzende Gesellschaft, werden ihre Anteile für die Berechnung der 95% Grenze zusammengezählt.

Das Gleiche gilt für die Zurechnung von Treuhandschaften. Jeder Rechtsvorgang ab 1.1.2016 löst die neue Zurechnung der Treuhandanteile aus. Auch wenn die treuhändig gehaltenen Anteile selbst von diesem Rechtsvorgang nicht betroffen sind, gilt ab sofort die Zurechnung zum wirtschaftlichen Eigentümer.

Grunderwerbsteuer bei Gesellschafterwechsel in Personengesellschaften

Derzeit konnten – neben Treuhandkonstruktionen – auch Personengesellschaften eingesetzt werden, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Statt der Liegenschaft wurden Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft verkauft. Da nie 100% der Anteile in einer Hand vereinigt wurden, ist keine Steuer angefallen.

Ein neuer Tatbestand soll dies künftig verhindern. Wechseln innerhalb von 5 Jahren (ab dem Stichtag 1.1.2016) mindestens 95% der Anteile einer Personengesellschaft den Besitzer, wird die Grunderwerbsteuer ausgelöst.

Link: SOT