Stefanie Steiner ©GPP
Da durch die Steuerrechtsnovelle unter anderem das Schenken und Erben von Immobilien teurer werden soll, spricht man auch von einer versteckten Erbschafts- und Schenkungssteuer. Sowohl Immobilienertrags- als auch Grunderwerbsteuer sollen ab 1.1.2016 erhöht werden, weshalb sich die Frage stellt, ob man nicht Haus- und Grundbesitz im Jahr 2015 noch rasch übergeben sollte.
Doch so hoch die neuen Steuersätze auf den ersten Blick auch scheinen, in Wahrheit werden sie sich bei einigen Familien nicht allzu drastisch auswirken – die Steuer verringert sich nämlich in gewissen Konstellationen sogar, schildert Expertin Stefanie Steiner von Graf & Pitkowitz Rechtsanwälte in ihrem Gastbeitrag.
Die neue Regelung
Die letzte Novelle bezüglich der Grunderwerbssteuer ist nicht lange her: 2014 wurde als Basis für die Besteuerung bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen außerhalb der Familie der Verkehrswert statt dem dreifache Einheitswert eingeführt. Gemäß der Reform, welche ab 2016 in Kraft treten wird, soll künftig der Verkehrswert als generelle Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bezüglich unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Erwerbsvorgängen, auch im Familienverband, herangezogen werden.
Es soll folgender Stufentarif eingeführt werden:
- Bei einem Verkehrswert von € 0 bis € 250.000 soll der Steuersatz bei 0,5% liegen,
- bei einem Verkehrswert von € 250.001 bis € 400.000 bei 2% und
- bei einem Verkehrswert über € 400.000 bei 3,5%.
Übertragungen im Familienverband sowie Erbschaften eines Grundstücks werden für Zwecke der Ermittlung der GrESt stets als unentgeltlich gewertet, so dass immer – auch bei Gegenleistung (insbesondere Übernahme von Schulden, Einräumung von Wohnrechten) – der Stufentarif angewandt wird.
Die Details der Grundstückswert-Berechnungsmodalitäten werden noch in einer Verordnung festgelegt. Grundsätzlich soll der Wert entweder aus der Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und des Wertes des Gebäudes errechnet, durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens ermittelt oder von einem Immobilienspiegel abgeleitet werden.
Soweit der Stufentarif oder der Steuersatz von 0,5% zur Anwendung kommt, muss die Grunderwerbssteuer nicht auf einmal entrichtet werden – eine Entrichtung in höchstens fünf gleichen Jahresbeträgen soll möglich sein.
Auch bezüglich Anteilsvereinigungen (bei Gesellschaften, zu deren Vermögen ein Grundstück gehört) wird es zu Änderungen kommen. Der Steuersatz soll einheitlich 0,5% des Verkehrswertes betragen. Anteilsvereinigungen sollen bereits ab einer Vereinigung von 95% der Anteile und auch bei Personengesellschaften besteuert werden.
Bezüglich Übertragungen aller Anteile und Vorgänge nach dem Umgründungssteuergesetz soll der Steuersatz 0,5% des Grundstückswertes ausmachen. Grundstücke, die im Rahmen einer begünstigten Betriebs-, Teilbetriebs- oder Mitunternehmeranteilsübertragung auf den Erwerber übergehen sollen mit ihrem unentgeltlichen Teil dem Stufentarif unterliegen und mit 0,5% des Grundstückswertes begrenzt werden.
Kürzlich erst wurde auch die Immobilienertragssteuer auf Immobilienveräußerungen in der Höhe von 25% eingeführt. Dieser Steuersatz soll nun ab dem 1.1.2016 auf 30% angehoben werden, wobei die Hauptwohnsitzbefreiung weiterhin in Geltung bleibt, der Inflationsabschlag allerdings ab 2016 entfallen soll.
Erleichterung soll es beim Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung geben: In Anbetracht des erhöhten Steuersatzes von 30% sollen anstelle von 50% nunmehr 60% des Verlustes über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden können. Stattdessen kann auch der gekürzte Verlust im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.
Vor- und Nachteile
Bisher zieht man als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbssteuer bei Veräußerung unter Angehörigen den 3-fachen Einheitswert heran, auf den diese dann den vergünstigten Steuersatz von 2% zahlen müssen. Ab 2016 kann sich die Steuerlast jedoch um einiges erhöhen, da aufgrund des Stufentarifs ab einem Schwellenwert von 400.000 nun 3,5% Steuer vom Verkehrswert, der insbesondere in Ballungszentren deutlich höher ist als der dreifache Einheitswert, zu zahlen ist.
Im Gegensatz dazu hat jedoch der Stufentarif den Vorteil, dass, sobald der Verkehrswert nicht mehr als € 250.000 beträgt, der Steuersatz nur noch bei 0,5% liegt. Der Schwellenwert von höchstens € 250.000 kann auch Begünstigungen bieten, wenn es mehrere Erben gibt, denn der Schwellenwert gilt für jeden einzelnen Erbteil.
Allerdings werden Erwerbe einer wirtschaftlichen Einheit durch mehrere Erwerbsvorgänge zusammengerechnet (z.B. die Eltern übertragen ihr gemeinsames Wohnhaus an ein Kind) und führen somit zu keiner Reduktion des Steuersatzes. Genauso führt es zu keiner Steuerminderung, wenn beispielsweise der Vater seiner Tochter heuer ein halbes Haus und zwei Jahre später die andere Hälfte schenkt. Wartet er allerdings 5 Jahre ab, wäre eine Steuerreduktion wohl gegeben, denn alle Übertragungen werden nur für einen Zeitraum von 5 Jahren zusammengezählt.
Fazit
Die Steuerreform 2015/2016 ist somit für Erben von kleineren Immobilien und Grundstücken aufgrund des gesunkenen 0,5% Steuersatzes besser. Dies gilt genauso für Immobilien in Gebieten, in denen die Immobilien- und Grundstückspreise nach wie vor niedrig sind.
Schenkungen und Erbschaften von großen Grundstücken sowie Immobilien in Ballungszentren mit hohen Preisen innerhalb der Familie werden teuer und es sollte daher früh überlegt werden, eine solche Übertragung noch im Jahr 2015 durchzuführen.
Dr. Stefanie Steiner, LL.M. (London) ist Rechtsanwaltsanwärterin bei der Graf & Pitkowitz Rechtsanwälte GmbH
Link: Graf & Pitkowitz
