Die Trends bei Immobilien im Jahr 2016

Wien. Das Immobilien-Jahr 2015 war geprägt vom Thema „leistbares Wohnen“ und der Steuerreform, mit der der Gesetzgeber der Immobilienwirtschaft neuerlich eine Mehrbelastung von rund 500 Millionen Euro beschert hat, heißt es bei s Real. Zu den Immobilien-Trends gehört ein Erstarken ausgewählter NÖ-Standorte, Preisdruck bei großen Mietwohnungen und zu wenig Tempo bei zahlreichen Reformbestrebungen – jedenfalls aus Sicht des Sparkassen-Immobilienmaklers.

Aktuelle Einwohnerzahlen und Prognosen von Statistik Austria zeigen, dass die österreichische Bevölkerung derzeit jährlich um rund 70.000 Personen wächst. Grund dafür ist in erster Linie die verstärkte Zuwanderung, wobei ein nicht unwesentlicher Teil davon derzeit auch auf asylwerbende Personen entfällt. Früher als bisher prognostiziert, nämlich schon im Jahr 2022, wird Österreich daher die 9-Millionen-Einwohner-Marke erreicht haben, so s Real.

St. Pölten profitiert vom Zuwanderungs-Hotspot Wien

• Hotspots der Zuwanderung sind die Stadt Wien, das nördliche Burgenland und in Niederösterreich speziell das Weinviertel. Rund 30.000 der Zuwanderer wollen allein nach Wien. Der Süden Wiens ist nach wie vor ein attraktives Wohngebiet, hat aber vergleichsweise wenig freie Fläche, so dass sich der wachsende Zuzug in den Norden und Osten außerhalb der Stadt verlagert. Davon profitieren Bezirksstädte wie Wolkersdorf, Korneuburg, Stockerau und Tulln, heißt es bei s Real.
• Niederösterreichs Landeshauptstadt St. Pölten wird gerade entwickelt und wird in den nächsten Jahren stark wachsen – dieser Trend nehme nun Fahrt auf, so s Real. Die Barockstadt punkte mit guter Infrastruktur und werde immer mehr zur echten Alternative zum Speckgürtel rund um Wien. In Anbetracht der stark gestiegenen Preise für Wohnungen in den Ballungszentren seien Einfamilienhäuser und Reihenhäuser wieder stärker nachgefragt.
• Somit ergebe sich für Niederösterreich insgesamt eine gute Marktlage rund um Wien, in den Bezirkshauptstädten und in den infrastrukturell gut ausgestatteten Regionen.

Preisdruck bei großen Wiener Mietwohnungen

In Wien erlebe man einen Mietmarkt, in welchem die überwiegende Nachfrage und oft auch die finanziellen Möglichkeiten der Mieter von vor zwei Jahren 1.000 Euro pro Monat auf 800 Euro sanken und nun weiter Richtung 700 Euro sinken. Das führe zwangsläufig zu einem Mangel an günstigen (kleinen) Wohnungen und einem Preisdruck bei Mieten von über 1.000 Euro.

Im Bereich der gebrauchten Eigentumswohnungen sei das Angebot nach wie vor knapp, wodurch weiterhin Potenzial für eine Preisentwicklung nach oben besteht. Im Neubau gebe es mittlerweile ein breites Angebot mit vielen Top-Projekten, eine gute Nachfrage und sehr wählerische Kunden. Die Verwertungsdauer steige freilich; s Real sieht hier auch in den ober(st)en Geschoßen einen Bedarf an kleineren Einheiten.

Die Trends in den Bundesländern

• In der Steiermark sei die Marktsituation in Graz im Jahr 2015 gegenüber 2014 stabil geblieben. Es gibt aufgrund der demographischen Entwicklung nach wie vor eine sehr gute Nachfrage nach Neubau- und Gebrauchtwohnungen in Graz. Dem gegenüber steht ein großes Angebot an fertiggestellten Neubauprojekten. Die Käufer für Erstbezugswohnungen seien in der Auswahl der Projekte selektiver geworden. Im Segment der Gebrauchtwohnungen sei in guten Lagen immer noch die Nachfrage höher als das Angebot. Die Verwertungsdauer im Segment der Miete habe sich aufgrund des hohen Angebotes deutlich verlängert. In den Bezirksstädten funktionieren die Märkte für gebrauchte Eigentumswohnungen weiterhin sehr gut. Auffallend sei, dass die Nachfrage nach gebrauchten (guten) Einfamilienhäusern in den Bezirksstädten gegenüber dem Vorjahr wieder gestiegen ist.
• Auch in Kärnten gebe es wenig Veränderung am Immobilienmarkt, und das werde wohl auch 2016 so bleiben. Leicht steigende Preise gebe es vor allem in den Ballungsräumen Klagenfurt und Villach, sowie in den jeweiligen Umlandgemeinden. In ländlichen Randlagen hingegen stagnieren die Preise bzw. sind sogar rückläufig, eine Trendumkehr war hier auch 2015 nicht zu erkennen.
• In Oberösterreich war der Immobilienmarkt auch heuer wieder auf den Zentralraum Linz-Wels konzentriert. In dieser Region gebe es ein gesundes Wachstum im überschaubaren Rahmen, der Hype der vergangenen Jahre sei allerdings vorbei. Erfreulich ist, dass es auch in den ländlichen  Regionen durchaus wieder Bewegung gibt. In und rund um die Bezirksstädte ist wieder Motivation zu erkennen, in ein Zuhause zu investieren. Entscheidend ist dabei jedenfalls die Qualität der Infrastruktur.
• In Tirol befinden sich mit der Landeshauptstadt Innsbruck und Kitzbühel gleich zwei der teuersten Städte Österreichs. Die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen in Innsbruck bewegen sich abhängig von Lage und Ausstattung bereits um die 5.000 Euro und mehr. Auch 2016 werden Immobilien in Tirol nicht billiger werden, s Real rechnet in diesem Bundesland – alleine schon aufgrund der Topographie und den damit verbundenen natürlichen Flächenbegrenzungen – weiterhin mit Preissteigerungen von 2-3 %.
• In Vorarlberg sind die Immobilienpreise 2015 trotz des schon hohen Niveaus weiter leicht gestiegen, in ausgesprochenen Top-Lagen oder bei sehr gefragten Immobilien sind die Preissteigerungen sogar noch stärker ausgefallen. Gut ausgestattete Mietwohnungen sind schon seit längerer Zeit Mangelware, und aufgrund der zuletzt höheren Immobilienpreise bei Eigentum sei die Nachfrage nach Mietwohnungen ebenfalls gestiegen.
• In der Stadt Salzburg gebe es weiterhin ein größeres Angebot an Eigentumswohnungen, doch im Vergleich zu den Vorjahren auf einem höheren Preisniveau. Mit größeren Preissteigerungen im Jahr 2016 sei aber nicht zu rechnen. Im  hochpreisigen Segment gibt es einen größeren Leerstand und auch eine geringere Nachfrage. Grundstücksmangel im Neubaubereich sei weiterhin gegeben, jedoch habe sich die neue Salzburger Wohnbauförderung in diesem Bereich als positiv für den Markt herausgestellt und die Finanzierbarkeit der Wohnwünsche erleichtert.

Was bei Geschäftsimmobilien bewegt

• Der Kommerz- und Investmentbereich wurde dieses Jahr von Eigentumswechseln großer Projekte geprägt. Die hohe Liquidität vieler institutioneller und privater Anleger sowie das niedrige Zinsniveau führten zu einem Rekordjahr an Umsätzen, vor allem bei Bürohäusern, Logistikimmobilien, Einkaufzentren und Retailflächen. s Real erwartet, dass dieser Trend auch 2016 anhält und ein leiser wirtschaftlicher Aufschwung besonders auch den Büromarkt weiter stimuliert.
• Bei Wohnimmobilien erfolge die Investitionsentscheidung immer mehr aus Sicht der Wertbeständigkeit. Die beschlossenen Neuerungen für 2016 (Steuerreform) und die Diskussion um weitere Reglementierungen hemmen die Investitionsbereitschaft und schaden der privaten Wohnungswirtschaft, so s Real.
• Im Großraum Wien, der mehr als ein Drittel der österreichischen Wirtschaft repräsentiert, übersiedeln Unternehmen an den Stadtrand oder gleich über die Stadtgrenzen hinaus (vor allem jene, die eine gute Erreichbarkeit benötigen und/oder im weiteren Sinne „produzieren“). Dies lasse die Wege im Ballungsgebiet wieder länger werden.

Die Herausforderungen 2016

Besonders in den Ballungsgebieten werde die verstärkte Zuwanderung auch 2016 den Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen.  Die Forderung nach einem ausreichenden Angebot an Wohnraum und die damit einhergehenden gesetzlichen und regulatorischen Änderungen sowie die Reduzierung von Hemmnissen werden nicht so schnell aus den Schlagzeilen verschwinden. „Der soziale Wohnbau wird diese Herausforderung nicht alleine bewältigen können, es bedarf also vermehrt auch privater Investitionen, um die Situation durch ausreichendes Angebot auf Dauer zu entspannen“, so Michael Pisecky, Geschäftsführer von s Real Immobilien.

Er hält einen nationalen Aktionsplan für erforderlich, um eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu ermöglichen. Konsequenzen aller Gesetze, Ordnungen und Normen, die auf die Wohnungswirtschaft wirken, seien zu überprüfen. Grundsätzlich sollten konkrete Zielsetzungen formuliert, die Umsetzung im Verantwortungsbereich des Durchführenden belassen und nicht gestraft sondern Anreize geschaffen werden. Dies betreffe das Wohnrecht, wo nun eine Novelle des WGG vorliegt, aber noch immer keine Einigung im MRG möglich war sowie auch das Durchforsten von Flächenwidmung, Bauordnung und Normen.

Die Verdichtung im Bestand biete Potenziale weiteren Wohnraum ohne zusätzliche Infrastrukturkosten zu schaffen. Mehr als die Hälfte des Wohnungsbedarfs könne durch Nachverdichtung abgedeckt werden, wenn die Bauordnung und Flächenwidmung dementsprechend angepasst wird. Zusammengefasst sei es nötig, ausreichendes Angebot zu schaffen und dadurch die Kosten im Griff zu halten, sagt Pisecky: „Es gibt überall viel zu wenige Kleinwohnungen. Man sollte aufhören so viele Penthäuser und große Wohnungen zu bauen, sondern sollte sich auf kleinere Einheiten auch in den oberen Stockwerken konzentrieren, sonst produziert man am Bedarf vorbei.“

Dabei sollte auch der Gesetzgeber auf Anreize setzen: Derzeit seien nämlich Wohnungszusammenlegungen steuerlich begünstigt. Warum begünstige man nicht auch den Umbau von großen Wohnungen auf kleinere?

Link: s Real