Hotel-Verkauf: So wirkt die Rechtsform auf die Steuer

Gastbeitrag. Beim Kauf und Verkauf von Hotelimmobilien spielt in Sachen Steueroptimierung die Rechtsform eine wichtige Rolle. Crowe Horwath Partner Anton Schmidl schildert die Varianten.

Plant ein Unternehmer eine Hotelimmobilie zu erwerben bzw. zu verkaufen, sind frühzeitig die steuerlichen Auswirkungen zu beachten. Je nach Ausgestaltung der Transaktion kann die Besteuerung beim Verkäufer bzw. Käufer divergieren. Eine grundlegend unterschiedliche Besteuerung erfolgt je nach Rechtsform des Käufers bzw. Verkäufers der Immobilie.

Als Kapitalgesellschaft…

Ist der Hoteleigentümer eine GmbH, so unterliegt diese als eigenes Steuerobjekt der unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht. Die Besteuerung erfolgt auf Ebene der Gesellschaft mit 25% Körperschaftsteuer. Ausschüttungen an Kapitalgesellschaften sind grundsätzlich steuerfrei möglich, wogegen Ausschüttungen an natürliche Personen mit 27,5% Kapitalertragsteuer belastet werden.

Bei einer Hoteltransaktion kommt es in der Regel zum Verkauf der GmbH-Anteile (share-deal), deren stille Reserven besteuert werden (25% Körperschaftsteuer bei juristischen Personen und 27,5% Einkommensteuer bei natürlichen Personen).

Beim share-deal ist es möglich, Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Diese wird nämlich nur dann ausgelöst, wenn mehr als 95% der GmbH-Anteile in der Hand eines neuen Erwerbers bzw. in einer steuerlichen Gruppe vereinigt werden. Es kann somit bei passender Aufteilung der GmbH-Anteile Grunderwerbsteuer gespart werden.

…oder Einzelunternehmen

Führt der Hoteleigentümer seinen Betrieb in Form eines Einzelunternehmens oder im Rahmen einer Personengesellschaft, so kommt es zur direkten Gewinn- bzw. Verlustzurechnung. Der Veräußerungsgewinn des Hotelbetriebes wird bei der natürlichen Person mit dem progressiven Steuersatz (bis zu 55%) direkt besteuert.

In Fällen des Pensionsantritts (ab Vollendung 60. Lebensjahr) oder der Berufsunfähigkeit kann es zur Reduktion auf den halben Durchschnittsteuersatz kommen.

In dieser Variante (asset-deal) werden die stillen Reserven der Hotelimmobilie aufgedeckt, wodurch im Bereich des abnutzbaren Anlagevermögens (zB Hotelgebäude) zusätzliches Abschreibungspotential für den Erwerber lukriert wird. Dies reduziert die laufende Besteuerung des Käufers. Im Bereich der Grunderwerbsteuer kommt es zur Besteuerung (3,5% des Kaufpreises).

Frühzeitig planen: Rechenbeispiele

Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass bei Kauf bzw. Verkauf einer Hotelimmobilie steuerliche Überlegungen jedenfalls frühzeitig anzustellen sind. Die Steuerbelastung für Käufer und Verkäufer können derart variieren, dass in den meisten Fällen diese auch Einfluss auf die Kaufpreisfindung hat.

Abschließend soll folgendes vereinfachtes Beispiel die Steuerbelastung aus Sicht des Verkäufers darstellen:

Das Einzelunternehmen

Ein Hoteleigentümer, der seinen Betrieb in Form eines Einzelunternehmens führt, veräußert seinen Betrieb um 5 Mio. EUR. Der Buchwert des Hotelbetriebes beträgt 3 Mio. EUR. Die Steuerbelastung beträgt:

Aus Vereinfachungsgründen wurde angenommen, dass keine weiteren Einkünfte vorliegen, sowie keine Freibeträge und Progressionsermäßigungen berücksichtigt.

Die Kapitalgesellschaft

Die Anteile an einer GmbH, die einen Hotelbetrieb führt, werden um 5 Mio. EUR veräußert. Annahmegemäß betragen die Anschaffungskosten der GmbH-Beteiligung 3 Mio. EUR. Die Steuerbelastung beträgt:

Die Veräußerung des GmbH-Anteils wird mit dem besonderen Steuersatz von 27,5% besteuert. Es kommt zur Endbesteuerung, sodass die Veräußerung keinen Einfluss auf die Höhe des Einkommensteuersatzes für die restlichen Einkünfte der natürlichen Person hat.

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Dr. Anton Schmidl ist Geschäftsführer und Gesellschafter der SOT Süd-Ost Treuhand und International Liaison Partner von Crowe Horwath in Österreich.

Link: Crowe Horwath