22. Okt 2018   Recht Steuer

Schenkung vermieteter Immobilien ist steuerlich komplex

Christian Wilplinger ©Deloitte

Gastbeitrag. Bei der uentgeltlichen Übertragung einer Immobilie im Schenkungsweg lauern mitunter Steuerfallen, so die Deloitte-Experten Christian Wilplinger und Jaqueline Edelsbrunner.

Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie im Schenkungsweg führt zwar zu keinen steuerpflichtigen Einkünften auf Seiten des Übertragenden, dennoch lauert im Detail die eine oder andere Steuerfalle. Vor allem bei der Schenkung vermieteter Objekte gilt es, einige wesentliche ertrag- und umsatzsteuerliche Folgen zu beachten.

1. Fortsetzung der steuerlichen Werte

  • Bei unentgeltlichen Übertragungen gilt das Prinzip der steuerlichen Wertfortführung. Der Übernehmer der Immobilie (Geschenknehmer) tritt in den Anschaffungszeitpunkt sowie in die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Übertragenden (Geschenkgeber) ein. Die stillen Reserven gehen auf den Übernehmer der Liegenschaft über und sind sodann bei diesem steuerhängig.
  • Bei der Schenkung einer vermieteten Immobilie hat der Geschenkgeber grundsätzlich die AfA des Rechtsvorgängers fortzusetzen. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist eine (monatliche) Aliquotierung der AfA für das Übertragungsjahr zulässig. Der Geschenknehmer kann überdies die beschleunigte Abschreibung von Herstellungskosten sowie offene Instandsetzungs- und Instandhaltungsfünfzehntel weiterhin geltend machen. Diese gehen grundsätzlich ab dem der Übertragung folgenden Kalenderjahr auf den Geschenknehmer über.

2. Übertragung der Immobilie vor Erzielung eines positiven Gesamtüberschusses

Eine Einkunftsquelle im ertragsteuerlichen Sinn liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn eine Betätigung auf Dauer geeignet ist, einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Erzielt eine Betätigung jedoch insgesamt einen Verlust, wird Liebhaberei angenommen und die daraus entstehenden Verluste können nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.

Bei der Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken besteht eine gesetzliche Liebhabereivermutung, die nur durch den Nachweis, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums (20 bis 23 Jahre) ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist, widerlegt werden kann („kleine Vermietung“). Bei der „großen Vermietung“ (grundsätzlich Objekte mit mehr als drei Einheiten) ist grundsätzlich nicht von Liebhaberei auszugehen, sondern von einer Einkunftsquelle. Sollten jedoch Verluste anfallen, erfolgt die Liebhabereiprüfung anhand einer Prognose für die Eignung der Überschusserzielung innerhalb eines Zeitraums von 25 bis 28 Jahren.

Zu beachten ist, dass auch die unentgeltliche Übertragung einer vermieteten Immobilie laut Ansicht der Finanzverwaltung zur Beendigung der Betätigung beim Übertragenden und zum Beginn der Betätigung beim Übernehmenden führt. Wird eine vermietete Immobilie daher vor Erzielen eines Gesamtüberschusses übertragen, besteht das Risiko, dass die Vermietung als Liebhaberei qualifiziert wird.

Wird die Immobilie aus privaten Motiven übertragen und nicht aufgrund unvorhersehbarer und unabwendbarer Ereignisse (zB schwere Erkrankung, unvorhersehbare Investitionen), ist grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen. Der Übertragende hat in diesem Fall nachzuweisen, dass er ursprünglich beabsichtigte, die Vermietungstätigkeit bis zur Erwirtschaftung eines Gesamtüberschusses aufrechtzuerhalten. Die wohl überschießende Ansicht der Finanzverwaltung führt dazu, dass die Schenkung einer Immobilie vor Erreichen eines Gesamtüberschusses steuerlich sehr nachteilig sein kann.

3. Umsatzsteuer bei Schenkung

Bei der Übertragung einer vermieteten Liegenschaft gilt es auch mögliche umsatzsteuerliche Konsequenzen zu berücksichtigen. Die Schenkung einer vermieteten Immobilie führt nämlich zum Entnahmeeigenverbrauch, der als Grundstücksumsatz unecht umsatzsteuerbefreit ist, weshalb die Übertragung eine Vorsteuerberichtigung der in den letzten 10 bzw 20 Jahren aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw aus Großreparaturen in Abzug gebrachten Vorsteuern zur Folge haben kann.

Zur Vermeidung einer Vorsteuerkorrektur kann der Geschenkgeber zur Umsatzsteuerpflicht der Entnahme optieren. In diesem Fall wird die Umsatzsteuer, bemessen vom Wiederbeschaffungswert im Zeitpunkt der Entnahme, dem Geschenknehmer gesondert in Rechnung gestellt. Dieser kann die geschuldete Umsatzsteuer grundsätzlich als Vorsteuer geltend machen, sofern er die Liegenschaft weiterhin umsatzsteuerpflichtig vermietet.

Zu beachten ist, dass die Ausübung der Option hinsichtlich der Vermietung von Geschäftsräumen seit 2012 beschränkt ist. Die Option zur Umsatzsteuerpflicht kann nur dann ausgeübt werden, wenn das vermietete Objekt zu 95% zu steuerpflichtigen oder echt steuerbefreiten Umsätzen durch den Mieter verwendet wird. Dies gilt grundsätzlich für alle Mietverhältnisse, die nach dem 1.9.2012 begründet wurden, sofern der Vermieter das Mietobjekt vor dem 1.9.2012 errichtet bzw mit der Errichtung vor dem 1.9.2012 begonnen hat.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung führt die Schenkung aufgrund des Wechsels auf Vermieterseite zu einem neuen Mietverhältnis. Folgt man dieser Rechtsauffassung, so ist bei Schenkung einer vermieteten Immobilie zu prüfen, welche Mieterstruktur vorliegt. Sind darunter auch Mieter, an die keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung möglich ist (zB Arztpraxen, Bankfilialen, etc), würde insoweit die Vorsteuerabzugsmöglichkeit verloren gehen, womit ein Teil der weiterverrechneten Umsatzsteuer als Kostenbelastung verbleiben würde. Ob diese Rechtsauffassung der Finanzverwaltung gesetzlich gedeckt ist, ist fraglich, wurde jedoch bis dato gerichtlich noch nicht geklärt.

Fazit

Die Schenkung vermieteter Immobilie ist ein durchaus komplexer steuerlicher Vorgang. Dabei kann es – muss es aber nicht – zu nachteiligen steuerlichen Folgen kommen. Die Folgen können dabei so signifikant sein, dass von einer grundsätzlich geplanten Schenkung aus steuerlicher Sicht abzuraten ist. Aber letztlich kommt es – wie so oft – auf den Einzelfall an. In jedem Fall gilt aber: Eine Immobilienschenkung sollte im Vorfeld steuerlich genau überprüft werden, damit es später kein böses Erwachen gibt.

Die Autoren:

  • Dr. Christian Wilplinger, Wirtschaftsprüfer / Steuerberater und Partner bei Deloitte Österreich
  • Mag. Jaqueline Edelsbrunner, Assistant bei Deloitte Österreich

Veranstaltung zum Thema

Deloitte-Partner Wilplinger trägt bei dem von Lindecampus organisierten Praxistag Immobilienübertragung am 7. November 2018 in Wien als fachlicher Leiter und Moderator der Veranstaltung vor.

Link: Lindecampus

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