Wien. Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt läuft weiter gut, doch aufgrund von Produktknappheit herrscht deutlich weniger Bewegung, so EHL.
Nachdem in den beiden Vorquartalen des Jahres 2018 jeweils mehr als eine Milliarde Euro umgesetzt wurde, zeigte sich im dritten Quartal 2018 ein deutlicher Rückgang auf knapp 550 Mio. Euro, so Immobilienberater EHL in seinem aktuellen Marktbericht.
In den ersten drei Quartalen 2018 wurden bislang insgesamt rund EUR 2,8 Mrd. umgesetzt. Das Marktvolumen lag damit um mehr als EUR 1 Mrd. unter dem Niveau des Vergleichszeitraums des Vorjahres, in dem der Rekordwert von EUR 3,9 Mrd. erzielt werden konnte.
Den Grund für dieses vergleichsweise schwache Quartal sieht EHL nicht in fehlender Nachfrage oder verhaltener Preisfindung durch die Investoren, sondern in der wachsenden Knappheit an passenden Investmentprodukten. Die – vor allem deutschen – Großinvestoren finden nicht genug geeignete Objekte und weichen deshalb unter anderem auf Wohnimmobilien aus. Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting: „Österreichische Wohnimmobilien sind für die traditionell sehr sicherheitsorientierten deutschen institutionellen Investoren zunehmend attraktiv. Wohnimmobilien gewinnen daher mehr und mehr als Investmentprodukt an Bedeutung und schließen zum stärksten Segment Büro auf.“
Es gebe zahlreiche internationale Investoren aus ganz Europa, aber auch aus Asien und dem Nahen Osten, die jederzeit zuschlagen würden, wenn wieder große, attraktive Objekte oder Portfolios jenseits der 100-Millionen-Grenze auf den Markt kommen, so Pöltl.
Wo bleiben die großen Deals
Neben der eingeschränkten Verfügbarkeit von investmenttauglichen Objekten fehlen dieses Jahr zudem bis jetzt die Megatransaktionen des Vorjahres – darunter DC Tower, The Icon Vienna, Austria Campus, etc. Außerdem habe es auch bei mehreren bereits weit fortgeschrittenen Deals Verzögerungen gegeben. Immerhin zeigt sich auf dem Markt jetzt – also nach Abschluss des Berichtsquartals – Bewegung, wie etwa die Bekanntgabe des Verkaufs des Studentenwohnheim-Projekts DC Tower 3 zeigt.
Nach Marktsegmenten betrachtet zeigt sich folgendes Bild:
- Das stärkste Marktsegment im dritten Quartal war Büro (Office-Immobilien) mit einem Anteil von rund 32 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.
- Auffällig im abgelaufenen Quartal sei der hohe Anteil der institutionellen Wohninvestments, die mit rund 28 Prozent nahezu gleichauf mit gemischt genutzten Objekten lagen (rund 27 Prozent).
- Logistik bzw. Industrieobjekte kamen auf 10 Prozent, Einzelhandelsimmobilien spielten im Gegensatz zu den ersten beiden Quartalen nur eine untergeordnete Rolle.
Die starke Performance des Wohnsegments sei zum einen eine direkte Folge des geringen Angebots in den traditionell stärksten Assetklassen Büro und Retail, wodurch andere Segmente in den Fokus der Investoren rücken. Zum anderen spreche die langfristige Stabilität des österreichischen Wohnungsmarktes getragen von der demographischen Entwicklung sicherheitsorientierte Investoren stark an.
Dabei konzentriere sich das Interesse jedoch ausschließlich auf hochwertige Neubauobjekte, da diese nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, also kaum eine Deckelung der erzielbaren Mieten gegeben ist. In diesem Segment werden in besonders hohem Ausmaß Objekte bereits lange vor Fertigstellung als Forward Purchase erworben, heißt es.
Was zu holen ist
Die Spitzenrenditen blieben im Vergleich zum zweiten Quartal stabil, nur im Bürosegment ist ein leichter Rückgang von 3,75 in Richtung 3,5 Prozent zu verzeichnen, so die Immo-Berater. Die niedrigsten Renditen für Einkaufszentren liegen weiter bei 4 Prozent, für Fachmarkzentren bei 5 Prozent und für HighStreetImmobilien bei ca. 3,5 Prozent.
Im immer mehr an Bedeutung gewinnenden Wohnsegment liegen die Spitzenrenditen bei Forward Purchase Deals mit 3,5 Prozent gleichauf mit dem Bürosegment. Etwas höhere Renditen lassen sich in alternativen Assetklassen, wie beispielsweise Studenten oder Seniorenwohnen und bei Pflege und Gesundheitsimmobilien erzielen.
Im dritten Quartal stellten österreichische Käufer mit 55 Prozent die größte Käufergruppe dar, gefolgt von deutschen Investoren mit 34 Prozent. Der Anteil anderer ausländischer Investoren war mit 11 Prozent etwas höher als zuletzt, u.a. wurde das U6 Center an Westcore Europe und das Tec Center Lebring an Europa Capital veräußert. Mit 53 Prozent zeichneten Entwickler für etwas mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich, institutionelle Investoren kamen auf einen Anteil von 31 Prozent am Transaktionsvolumen.
Link: EHL
