31. Mai 2019   Business Finanz Recht Steuer

Ferienimmobilien im Ausland: Geldanlage mit Tücken

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Immobilien. Ein eigenes Haus am Meer oder eine Ferienwohnung als Alterswohnsitz im Ausland? Klingt verlockend, kann aber eine Reihe von rechtlichen und steuerlichen Fallstricken bringen.

Die auf Privatkunden spezialisierte Schoellerbank (eine UniCredit-Tochter) weist in einer Aussendung auf die vielfältigen, oft schwer durchschaubaren Regelungen in beliebten Urlaubsländern bei Immobilienerwerb hin.

  • So existiert die Grunderwerbsteuer, die in Österreich 3,5% beträgt, in manchen Ländern nur in Form eines Äquivalents. In Kroatien, Italien und Spanien sind dafür zwischen 5% und 6% zu entrichten – und auf den Balearen ab 1 Mio. € Kaufpreis sogar 11%.
  • Auch die Maklergebühren weichen von den österreichischen Standards ab und es kann vorkommen, dass Provisionssätze von 7% (beispielsweise in manchen Bundesländern Deutschlands) und mehr fällig werden.

Rechtsanwaltskosten und Notargebühren können in manchen Ländern (beispielsweise in Italien oder Spanien)  auf den ersten Blick geringer als in Österreich erscheinen. Andererseits wird in Spanien verlangt, dass ein Steuerausländer einen Vertreter vor Ort, d. h. einen Steuerberater, nominiert, der für die Bezahlung der laufenden Grundsteuern und Ortstaxen sorgt, was wiederum die laufenden Kosten der Ferienimmobilie erhöht.

Zudem benötigt man in Ländern mit unterschiedlicher Landessprache unter Umständen beglaubigte Übersetzungen der diversen Schriftstücke und Dokumente. Die Faustregel, dass ca. 10% bis 15% Nebenkosten beim Erwerb einer ausländischen Ferienimmobilie anfallen, wirkt unter diesen Aspekten etwas knapp kalkuliert.

Laufende Steuern und Kosten

Der Besitz von Ferienimmobilien bringt auch viele lokale und regionale Besonderheiten mit sich. Manche Kommunen heben eigene Zweitwohnsitzgebühren ein und in manchen autonomen Regionen Spaniens zahlen Ferienimmobilienbesitzer höhere Steuersätze. Beispielsweise werden auf den Balearen vom Immobilienwert abhängige laufende Steuern fällig. Bei einem Immobilienwert von 2 Mio. € fallen 15.000 € an, bei einem Wert von 3 Mio. € werden gleich 30.000 € fällig – und das pro Jahr.

Es kann auch vorkommen, dass eine jährliche Vermögensteuer zu entrichten ist, die sämtliche in diesem Land befindlichen Vermögenswerte (inkl. Bankguthaben etc.) betrifft. Meistens wird dann 1%, manchmal auch mehr, des Vermögenswertes fällig.

Steuerin- oder Steuerausländer ?

Ganz unabhängig von der Immobilienbesteuerung vor Ort gilt es aber noch eine weitere Frage möglichst eindeutig zu beantworten – und die ist die wichtigste, die es bei Immobilientransaktionen im Ausland zu klären gilt. Nämlich jene nach der Rolle des Erwerbers, Besitzers oder Verkäufers.

  • Wird der Eigentümer der Ferienimmobilie vor Ort als Steuerausländer (also „Tax-Non-Resident“) eingestuft, d. h. es wird tatsächlich nur ein kurzer Zeitraum pro Jahr in der Ferienimmobilie verbracht, liegt der gewöhnliche Aufenthalt und damit die Steuerpflicht des Welteinkommens weiterhin in Österreich. Dann fallen erfahrungsgemäß nur jene Steuern an, die die Immobilientransaktion bzw. der Immobilienbesitz vor Ort mit sich bringt, heißt es bei der Schoellerbank.
  • Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Aufenthaltsdauer – aus welchen Gründen auch immer – in der Ferienimmobilie so intensiv wird, dass der Eigentümer plötzlich als Steuerinländer der unbeschränkten Steuerpflicht vor Ort („Tax-Residency“) unterliegt.

Ab wann das der Fall ist, kann je nach den Umständen unterschiedlich ausfallen. Die Definition des österreichischen Finanzministeriums (BMF) lautet so:

„Ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich haben Personen, die sich im Bundesgebiet nicht nur vorübergehend (Urlaub, Geschäftsreise, Besuch etc.), sondern offensichtlich für längere Zeit aufhalten (werden). Auf jeden Fall tritt nach sechs Monaten Aufenthalt in Österreich, und zwar rückwirkend, die unbeschränkte Steuerpflicht ein. Die Staatsbürgerschaft ist dabei nicht entscheidend.“

Geht der Immobilienbesitzer sorglos mit diesem Thema um, kann es passieren, dass der Staat, in der sich die Ferienimmobilie befindet, ebenfalls das Welteinkommen, also auch jenes in Österreich, zur Besteuerung heranzieht, warnen die Privatbanker.

 

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