29. Okt 2019   Business Recht

„Anwälte verschwenden zu viel Platz“

Julian Schramek ©Franz Pfluegl / CBRE

London / Wien. Britische Anwaltskanzleien sind bei „agilen Arbeitsplatzkonzepten“ im Vorteil, meint Immo-Berater CBRE. Österreicher verschwenden dagegen Platz.

Allerdings scheint es sich um ein Luxus-Problem zu handeln. Aber der Reihe nach. Laut einer aktuellen Studie des Immobiliendienstleisters CBRE zeigen Anwaltskanzleien in (Kontinental-)Europa bisher nur geringes Interesse an neuen Arbeitsplatzstrategien.

Damit sind die physischen Arbeitsplätze gemeint, also das Management der Kanzlei als Bürofläche. Bei der Akzeptanz neuer, agiler Arbeitsplatzkonzepte seien Kanzleien im Vereinigten Königreich Spitzenreiter.

Dies ist jedenfalls das Ergebnis einer Befragung von Großkanzleien, die von CBRE durchgeführt wurde. Es handele sich dabei um die erste entsprechende Analyse internationaler Kanzleien.

CBRE gehört – so wie EHL in Österreich oder Colliers – zur Riege der großen Immobiliendienstleister. Das Portfolio reicht von der klassischen Maklertätigkeit bis zur Portfolio-Verwaltung. Die großen Immo-Berater haben dabei häufig mit international tätigen Unternehmen zu tun. Und die setzen bei ihren verschiedenen Locations heute gerne auf „agile Arbeitsplatzkonzepte“. Bürofläche wird dabei zumindest teilweise nach dem Tagesbedarf zugeteilt.

Einen eigenen Schreibtisch – geschweige denn ein eigenes Büro – gibt es dann in der klassischen Form nicht mehr. Der Arbeitgeber kann sich aber meistens über niedrigere Kosten freuen, da insgesamt weniger Fläche pro MitarbeiterIn erforderlich ist. Bei den Anwaltskanzleien ist dieser Trend aber laut CBRE noch nicht wirklich angekommen.

Der Status quo

Auch wenn gemischte Arbeitsplatzkonzepte (eine Kombination aus festen und nicht fest zugewiesenen Schreibtischen) nachweislich einen starken Zusammenhang mit niedrigeren Mieten pro Person im Verhältnis zu den lokalen Marktmieten aufweisen, wird dieser Ansatz von Anwaltskanzleien außerhalb Großbritanniens nur begrenzt genutzt, so CBRE:

  • London ist demnach führend in Bezug auf den Anteil der Anwaltskanzleien, die eine Form von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten anbieten (60%).
  • Es folgen in Europa Dublin (50%), Edinburgh (25%) und Manchester (12,5%) – alles Standorte im Vereinigten Königreich bzw. in Irland.
  • Die einzige Stadt in Kontinentaleuropa, die ein hohes Maß an agilen Büroflächen biete, ist Brüssel (12,5%).
  • In der gesamten Stichprobe nutzen 89% der befragten Kanzleien feste Sitzordnungen, bei denen allen Mitarbeitern persönliche Arbeitsplätze zugewiesen werden.

Wien ist nicht Teil der aktuellen CBRE Studie, allerdings lässt sich auch hier feststellen, dass noch kein Trend zu agilen Arbeitsplatzkonzepten zu beobachten ist, meint Julian Schramek, Head Building Consultancy CBRE Österreich: „Die historische Bausubstanz und begrenzte Flexibilität der von Anwaltskanzleien bevorzugten Flächen in der Wiener Innenstadt kann als Grund für die eher geringe Verbreitung agiler Arbeitsplatzkonzepte in der Branche angesehen werden.“

Mit Ausnahme von vereinzelten Anmietungen könne die großflächige Umsiedlung von Anwaltskanzleien in moderne Bürogebäude mit der Möglichkeit von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten in Wien bisher noch nicht als neuen Trend erkannt werden.

Aufgrund des im internationalen Vergleich moderaten Mietlevels für Büroflächen auch in Premiumlagen der österreichischen Bundeshauptstadt dürfte auch der Kostendruck zur Einsparung von Bürofläche bei Anwaltskanzleien in Wien eher geringer sein, so CBRE.

Anders ausgedrückt: Österreichische Anwälte – und auch andere hiesige Business-Mieter – können sich schöne Büros in Zentrallage also einfacher leisten und verzichten daher bisher auf Agilität. Wobei es auch Ausnahmen gibt – ein Befürworter flexibler Büronutzung ist etwa PHH-Gründer Stefan Prochaska.

Der Preis ist ein Hauptfaktor

In den 15 von CBRE für die Studie analysierten Märkten betrage die durchschnittliche Fläche, die pro Person zugeteilt wird, 21,6 m², wobei sich die einzelnen Städte stark unterscheiden:

  • Anwaltskanzleien in Brüssel verzeichnen die höchste Flächenzuweisung pro Person mit 47 m² und Edinburgh die niedrigste mit 12 m². In Düsseldorf sind es 35 m², in Frankfurt 29,7 m² und in München 28,5 m².
  • Es bestehe tatsächlich ein Zusammenhang mit den Mietniveaus, sodass Unternehmen in einigen der teureren Städte (z.B. London, Dublin und Dubai) Flächen mit einer höheren Dichte belegen als Kanzleien in weniger teuren Städten.
  • Es gibt jedoch auch Beispiele, bei denen dies nicht der Fall ist. So nutzen zum Beispiel Kanzleien in Paris und Moskau, zwei der teuersten Märkte in der EMEA-Region, überdurchschnittlich viele Quadratmeter pro Person.

Die durchschnittliche Miete pro Person, basierend auf den aktuellen Mietausgaben der analysierten Anwaltskanzleien, beträgt 10.833 Euro. Die Spannweite beginnt dabei bei EUR 3.300 in Edinburgh bis über EUR 19.000 in Paris. In Düsseldorf sind es EUR 10.000, in Frankfurt und in München EUR 12.000.

Diese Unterschiede seien zwar teilweise durch die Differenzen der Mietniveaus in den untersuchten Städten zu erklären, aber diese Korrelation treffe nicht allgemein zu. Beispielsweise bezahlen Anwaltskanzleien in Dublin und Dubai weniger Miete pro Person als der Durchschnitt der Kanzleien, obwohl sie sich am teureren Ende der Marktmietenskala befinden. Dies verdeutliche, dass effizientere Raumstandards erfolgreich die Kosten senken können.

Die Trends bei den Arbeitsplätzen der Anwälte

Der Bericht untersucht darüber hinaus Trends am Arbeitsplatz, die, bedingt durch die zunehmende Bedeutung des Gewinnens und Haltens von Mitarbeitern, bei Kanzleien an Bedeutung gewinnen. Dazu gehören laut CBRE:

  • Demokratisierung der Büroflächen durch den Abbau traditioneller Grundrisse, die zu Bürohierarchien und isolierten Abteilungen führen können
  • Wachsende Bedeutung von Zusammenarbeit, zum Beispiel durch die Einführung von Gemeinschaftsflächen für den Wissensaustausch
  • Streben nach Innovation – Büros erhalten immer bessere audiovisuelle technische Ausstattungen
  • Verbesserte Arbeitsplatzerfahrung, sowohl in Bezug auf die Kundenerfahrung als auch in Bezug auf die Arbeitserleichterung für Anwälte und weitere Angestellte
  • Experimente mit verschiedenen Immobilienlösungen, einschließlich Remote Hubs, um zusätzliche Flexibilität für pendelnde Mitarbeiter zu schaffen.

 

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