28. Apr 2020   Business Finanz Recht

Ehlmaier: Schere zwischen guten und schlechten Immos geht auf

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Michael Ehlmaier ©EHL

Nach dem Lockdown. Sind Österreichs Immobilien in der Coronavirus-Krise ein gutes Investment? Michael Ehlmaier, Gründer und Chef von Immo-Spezialist EHL, spricht im Interview über versäumte Transaktionen, Preistrends und den neuen Glanz der Supermarkt-Grundstücke.

Extrajournal.Net: Wie hat sich die Bekämpfung der Coronavirus-Pandemie auf die österreichischen Immobilienverkäufe ausgewirkt? Haben die Wochen des Lockdown auf Dauer Transaktionen gekostet, oder wurden sie schlicht auf die Zeit danach verschoben?

Michael Ehlmaier: Das ist von Nutzungsart zu Nutzungsart unterschiedlich zu sehen. Im Zinshaus- und Wohnungsbereich wurden viele Transaktionen auch während des Lockdown weiter verfolgt und zum Teil auch abgeschlossen. Im Gewerbebereich wurden viele Verkäufe „on hold“ gesetzt, wobei wir bei Büros erwarten, dass diese überwiegend nach weitgehender Aufhebung der Einschränkungen in einem Vertragsabschluss münden werden.

Anders ist dies im Retailbereich, wo es zwar für Fachmärkte und Fachmarktzentren, die überwiegend Nahversorgungsfunktion haben, Nachfrage sowohl von privaten als auch institutionellen Investoren gibt. Einkaufszentren sind aber wesentlich stärker vom „shut down“ betroffen und viele Einzelhandelsmieter könnten von der befürchteten Insolvenzwelle betroffen sein.

Im Hotelbereich wird der Großteil der Transaktionen erst dann weiterverfolgt werden, wenn die bestehenden Einschränkungen für Reisen und Veranstaltungen (Messen, Kongresse, Festival, Festspiele, etc.) überwiegend wieder aufgehoben werden.

Gibt es hier Unterschiede zwischen dem privaten Wohnungsmarkt und den gewerblichen Immobilieninvestoren bzw. den Geschäftskunden, die Büroraum mieten?

Der Wohnungsmarkt ist wesentlich weniger von konjunkturellen Schwankungen betroffen. Dies trifft sowohl auf den Vermietungs-, aber auch auf den Investmentmarkt zu.

„Top-Objekte werden vielleicht noch anziehen“

Die Zinsen sind nach wie vor im Keller. Die Coronavirus-Epidemie verschlechtert das Wirtschaftsklima nun weiter. Druck auf die Zinsen und staatliche Hilfspakete prägen das Bild. Was bedeutet das für Immobilieninvestoren: Wie gut ist die nächste Zeit geeignet, um in Immobilien zu investieren – einerseits als privater Anleger und andererseits als institutioneller Immobilieninvestor, der sich für den österreichischen Markt interessiert?

Das niedrige Zinsniveau, das uns auf absehbare Zeit erhalten bleiben wird, trägt mit dazu bei, dass die Preise für Immobilien stabil bleiben werden. Investoren – sowohl private als auch institutionelle – werden aber in der Auswahl der zu erwerbenden Objekte sehr sorgfältig vorgehen und bestehende Risiken einpreisen – sprich dafür Preisabschläge fordern. Wir gehen daher davon aus, dass die Top-Objekte vielleicht sogar noch preislich anziehen werden, Objekte minderer Qualität aber im Vergleich zu den Top-Objekten mit Preisabschläge konfrontiert sein werden.

Wieviel Startkapital sollte man als kleiner, privater Immobilieninvestor mitbringen? Welche Renditen sind zu erwarten bzw. wie hoch sollte die Mietrendite sein, damit sich ein Investment lohnt?

Bei Direktinvestments in Wohnungen startet man bei Investitionskosten von zumindest 150.000 bis 200.000 Euro. Da auch die Banken in der Kreditvergabe restriktiver vorgehen werden, sollte ca. die Hälfte davon durch Eigenkapital aufgebracht werden. Die Rendite für derartige, effizient geschnittene Wohnungen mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung liegen in Abhängigkeit von Lage und Ausstattung bei ca. 2,5 bis 3 %.

In etwa 50 bis 75 Basispunkte mehr an Rendite können institutionelle Investoren erzielen, wenn sie ganze Neubauwohnungshäuser erwerben, was aber für den durchschnittlichen Privatanleger kaum möglich ist.

Sind bei den hohen Immo-Preisen derzeit überhaupt noch lukrative Renditen drinnen? Wie bewerten Sie Immoblilien im Vergleich zu anderen Geldanlageformen, also was sind z.B. Vorteile gegenüber einer Aktie? Und die Nachteile?

Natürlich sind die Immobilienrenditen nicht mehr so hoch wie noch vor etlichen Jahren, doch im Vergleich zu Sparbüchern oder sonstigen festverzinslichen Veranlagungen wie Staatsanleihen, die mittlerweile überwiegend keine bzw. negative Zinsen abwerfen, spricht die Renditedifferenz klar für Immobilien.

Gerade in den letzten zwei Monaten haben die zum Teil erheblichen Kurseinbrüche an den Börsen gezeigt, dass Aktien äußerst volatil sein können und daher nicht mit Immobilienveranlagungen vergleichbar sind.

Zu welcher Art von Immobilien würden Sie Einsteigern ins Immobilien-Investment raten? Nur zu (kleineren) Eigentumswohnungen oder kommen auch andere Objekte in Frage, wie z.B. Geschäftslokale? Worauf sollte man beim Kauf eines Mitobjekts vor allem achten?

In Abhängigkeit von der zu investierenden Summe stellt sich die Frage, ob man direkt in Immobilien investiert oder Immobilienaktien oder Immobilienfondsanteile kauft. Entschließt man sich zum Erwerb einer Vorsorgewohnung ist die Vermietbarkeit und die damit erzielbare Rendite entscheidend. Diese Frage, die von Lage, Ausstattung, Grundriss, etc. abhängt, sollte man unbedingt mit einem Spezialisten, am besten dem Immobilienmakler seines Vertrauens, besprechen.

Geschäftslokale können eine etwas höhere Rendite bringen. Hat man allerdings eine Boutique oder einen Gastronomiebetrieb als Mieter, muss man sich auch des höheren Risikos bewusst sein. Dies gilt auch, wenn die aktuelle Krise überwunden sein wird, wobei jedoch Lebensmittelmärkte von vielen Investoren als krisensicheres Produkt besonders nachgefragt werden.

Der Interviewpartner

Mag. Michael Ehlmaier FRICS ist Geschäftsführer der EHL Unternehmensgruppe. Der Immobilien-Dienstleister und -makler positioniert sich als Komplettanbieter für den Lebenszyklus einer Immobilie, von der Vermittlung bis zur Verwaltung und Bewertung.

Link: EHL Immobilien GmbH

 

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