05. Mai 2020   Business Finanz

Wo die Coronakrise zur Immobilienkrise wird

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Prognosen. EHL hat die Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt analysiert. Einzelhandel und Büroobjekte leiden – doch es gibt Ausnahmen.

Die Coronakrise hat bereits in den ersten Tagen zu einer deutlichen Reduktion der Nachfrage nach Büroflächen geführt und die Situation habe sich seither „nur geringfügig“ geändert, so EHL. Eine leichte Besserung sei bei Anfragen nach kleineren Flächen bis 500 m² zu verzeichnen.

Die Leerstandsraten sollen in Wien bis zum Jahresende relativ stabil bleiben. Die strukturellen Auswirkungen der Coronakrise auf den Büromarkt sollten aber nicht unterschätzt werden, heißt es. Die gegenwärtige Pandemie könnte zu einer tiefgreifenden Umwälzung der Arbeitswelt führen.

Als weitere Auswirkung auf den Wiener Büromarkt sei eine geringere Nachfrage nach Co-Working-Flächen zu erwarten, da die bisherigen Shared-Office-Konzepte nicht ideal geeignet seien, um die Abstandsregeln zwischen Mitarbeitern einzuhalten. Zudem können diese Flächen in der Regel kurzfristig gekündigt werden.

Es sei davon auszugehen, dass Finanzierungen für neue Büroprojekte künftig noch penibler geprüft werden und Projekte von den Banken nur mit einem entsprechenden Vorvermietungsgrad finanziert werden.

Einzelhandelsmarkt in der Krise

Die Bonität des gesamten Einzelhandelssektors sei deutlich schlechter als noch vor wenigen Monaten, woraus den Vermietern laut EHL beträchtliche Risiken erwachsen. In vielen Fällen werden Kompromisse notwendig sein, da die Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage sind, die vollen Mieten zu bezahlen.

Außerdem sei vorest bei den Kunden eine gewisse Zurückhaltung als Folge wirtschaftlicher Unsicherheit und des Ausbleiben von Millionen kaufkräftiger Städtetouristen zu erwarten. Zudem sei davon auszugehen, dass der durch die Ausgangsbeschränkungen drastisch verstärkte Trend zum Onlineeinkauf nicht wieder gänzlich umgekehrt werden kann.

Für Einzelhandelsimmobilien bedeute dies, dass es auf absehbare Zeit nur reduzierte Nachfrage nach neuen Flächen geben werde. Dadurch werde es zu steigenden Leerstandraten und, abgesehen vom Lebensmittelhandel, in allen Segmenten zu erheblichem Druck auf die Mieten kommen.

Wohnungsmarkt erholt sich

Nach einem Rückgang der Anfragen bezüglich Anmietung oder Kauf von Wohnungen zu Beginn der Coronakrise habe sich die Situation laut Studie nach Ostern „spürbar“ gebessert. Die Gesamtzahl der Anfragen liege dennoch deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Die Zahl der Rücktritte von Kaufangeboten wegen wirtschaftlicher Probleme der Käufer sei bis jetzt auf einem niedrigen Niveau geblieben, heißt es.

Im Bereich Vorsorgewohnungen habe sich die Krise von Beginn an weniger stark ausgewirkt. Hier soll sich die Zahl der Anfragen langsam wieder in Richtung des Niveaus aus dem Vorjahr bewegen.

Immer klarer zeige sich, dass die Krise vor allem auf die Angebotsseite recht deutlichen Einfluss haben wird. Gründe dafür seien vor allem eine deutlich restriktivere Finanzierungspolitik seitens der Banken sowie große Vorsicht der Projektentwickler.

Bei der Zahl der Baubewilligungen und damit den Fertigstellungen in den Jahren 2022 und 2023 soll es einen signifikanten Rückgang geben.

Investmentmarkt in Warteposition

Die Transaktionstätigkeit im Vergleich zur Zeit vor der Coronakrise sei zwar deutlich gebremst, die schlimmsten Befürchtungen hätten sich aber nicht bewahrheitet. Dabei teile sich der Markt in zwei Gruppen:

  • Die kleinere Gruppe der Marktteilnehmer arbeite nach wie vor an An- und Verkäufen und setze diese konsequent um.
  • Die größere Gruppe interessiere sich zwar für das Marktgeschehen, verfolge aber derzeit eine „wait and see“-Strategie, verschiebe also Investitionen bzw. Verkäufe für einige Zeit.

Eine Rückkehr zum „normalen“ Marktgeschehen sei bis Jahresende auszuschließen, heißt es.

Die markanteste Entwicklung sei die Fokussierung auf die Marktsegmente, die Investoren größtmögliche Sicherheit bieten. Dazu sollen einerseits gewerbliche Objekte in sehr guten Lagen und andererseits der Wohnungsmarkt gehören. Wie auch nach der Finanzkrise 2008 seien auch Zinshäuser besonders gefragt.

Belastet werde der Markt durch zurückhaltende Kreditvergaben seitens der Banken und zum Teil deutlich verschlechterten Konditionen. Käufergruppen, die sich wie insbesondere asiatische und angelsächsische Investoren in den vergangenen Jahren auf dem österreichischen Markt engagiert haben, seien derzeit wegen den bestehenden Reisebeschränkungen weitgehend verschwunden.

Als Folge der Krise werde es zu einer stärkeren Differenzierung der Preise kommen: Die Renditen für Projekte, die langfristig gesicherte Cashflows bringen, könnten sogar noch etwas profitieren, aber generell sollen die Risikoaufschläge tendenziell steigen.

Die stabilsten Aussichten sollen aus heutiger Sicht für Wohninvestments bestehen. Stark nachgefragt seien auch alle Arten von Logistikimmobilien, insbesondere jene, die den derzeit boomenden online-Handel bedienen. Büroobjekte mit langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern sollten ihr Bewertungsniveau jedenfalls halten können.

Bei den Renditen für Objekte mit Leerstand oder kurzen Restlaufzeiten ist hingegen von steigenden Risikoaufschlägen und dementsprechend sinkenden Wertansätzen auszugehen, so EHL.

 

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