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Studie. Der österreichische Immobilienmarkt trotzt zumindest teilweise der Krise. Doch das Nachfrageverhalten wird sich ändern, so die Bank Austria.
„Der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt ist weiterhin positiv. In Summe sollte es durch Covid-19 keine allzu großen Verwerfungen in den Asset-Klassen geben, wohl aber mittelfristig Anpassungen, was Qualität und Nutzung anlangt“, bringt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der UniCredit Bank Austria, das Ergebnis der Studie auf den Punkt: „Einzig das Segment der Stadthotels wird voraussichtlich eine Marktbereinigung erfahren.“
Ein kurzer Blick zurück
Nach einer kurzen Schockstarre im März hat sich der Markt robust entwickelt – vor allem bei Kleinwohnungen. Know-how in Sachen Immobilieninvestments ist freilich mehr denn je gefragt. Es werden deutlich mehr Mietwohnungen angeboten und auch deutlich mehr gesucht. Eigentumswohnungen in guten Lagen verzeichnen Preisanstiege, während Miethöhen durch vermehrtes Flächenangebot unter Druck geraten könnten, heißt es.
„Ein Fertigstellungsrekord ist heuer im Wohnbau trotz Pandemie zu verzeichnen“, sagt Madlencnik. Jedoch werde ab 2021 die Bauleistung auch in diesem Segment spürbar zurückgehen.
Der Arbeitsalltag wurde durch die Pandemie radikal verändert, was sich auf die Bürolandschaft auswirkt: Homeoffice habe sich bewährt, Großraumbüros sind problematisch geworden und der Trend geht in Richtung Klein- und Gruppenbüros. Durch die Pandemie haben sich die Einkaufsgewohnheiten ebenso wie das Reiseverhalten zum Teil spürbar geändert. Das Einkaufserlebnis war zeitweilig auf reine Bedarfsdeckung reduziert, was Auswirkungen auf die Ertragskraft von Retail-Immobilien hatte.
Nachfrage nach kommerziellen Immobilien trotzt Pandemie
Der Investmentmarkt für kommerzielle Immobilien ist in Österreich im ersten Halbjahr 2020 mit einem blauen Auge davongekommen – eine Tatsache, die auch die aktuellen Marktstudien von Immo-Beratern wie EHL und Colliers untermauern. Trotz der Corona-Pandemie blieb der Rückgang des Gesamtinvestmentvolumens gegenüber dem Vorjahr in einem überschaubaren Rahmen, heißt es bei der Bank Austria.
2019 wurde der österreichische Allzeitrekord bei kommerziellen Immobilieninvestitionen erreicht und das erzielte Transaktionsvolumen lag mit 5,9 Milliarden Euro einen neuen Spitzenwert. Heuer ist die Investmenttätigkeit nicht überraschend schwächer ausgefallen, im ersten Halbjahr 2020 wurden ca. 1,6 Milliarden Euro investiert, das ist im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum ein Rückgang von rund 30 Prozent.
Damit konnte sich der Investmentmarkt in Österreich und allem voran die österreichische Hauptstadt Wien, auf die rund zwei Drittel aller Investments entfielen, trotz Corona als vergleichsweise stabiler und selbst in Krisenzeiten relativ sicherer Markt behaupten. Fast drei Viertel der Investoren kamen im ersten Halbjahr 2020 aus dem Ausland, ein weiteres Indiz für die ungebrochene Attraktivität des österreichischen Investmentmarktes.
Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen im Bürobereich waren bereits mit Ende 2019 bis ca. 3,5 Prozent gerutscht: Im Shopping-Center-Bereich hingegen wurde zum Halbjahr 2020 mit rund 4,25 Prozent eine weitere leichte Steigerung beobachtet. Allerdings flache das Nachgeben der Renditekurve für einzelne Asset-Klassen insgesamt mehr und mehr ab bzw. hat, wie eben im Shopping-Center-Bereich, sogar wieder leicht angezogen.
Wirtschaftskrise verändert die Wohnungsnachfrage
Von 2013 bis 2019 wurden in Österreich durchschnittlich 61.000 neue Wohnungen pro Jahr errichtet, deutlich mehr als in den drei Jahrzehnten davor (mit durchschnittlich 47.000 fertiggestellten Einheiten pro Jahr). Damit dürfte der laufende Neubaubedarf gedeckt worden sein, so die BA-Studienautoren.
Allerdings wurde der Nachfrageüberhang in einzelnen Marktsegmenten, vor allem bei günstigen Mietwohnungen, wahrscheinlich nur zum Teil abgebaut. Die Wirtschaftskrise 2020 werde in dem Segment die Nachfrage noch verstärken. „Voraussichtlich wird der Wohnungsneubau 2020, wenn überhaupt, nur moderat schrumpfen. Österreichs Wohnbau bleibt 2020 in Europa einer der wachstumsstärksten Sektoren“, sagt Madlencnik.
Die Spitzenrenditen institutioneller Investoren für neu errichtete Wohnimmobilien in Wien sind seit 2015 kontinuierlich gesunken, bis 2019 in den inneren Bezirken um 40 Basispunkte auf 3,1 Prozent und in den Flächenbezirken um 90 Basispunkte auf 3,4 Prozent. Erst im ersten Halbjahr 2020, als sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien abkühlte, stoppte der Rückgang der Renditen in dem Segment.
Starker Zuwachs der Kosten für Mietwohnungen in allen Segmenten
Der stärkere Mietpreisanstieg, wie er in den letzten Jahren nicht nur bei der Neuvermietung frei finanzierter Objekte, sondern auch im preisgünstigeren kommunalen und gemeinnützigen Wohnungssegment zu beobachten war, stütze zwar die Renditen der Immobilieninvestoren, erhöhe aber gleichzeitig die finanzielle Belastung der Wohnungssuchenden. Vor allem einkommensschwächere Haushalte leiden zudem unter der Tatsache, dass schlecht ausgestattete und damit günstigere Objekte praktisch vom Markt verschwunden sind.
Infolge der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung müsse damit gerechnet werden, dass vor allem der Bedarf nach günstigen (Miet-)Wohnungen weiter steigt. Die durchschnittlichen Kosten einer Mietwohnung in Österreich erhöhten sich in den vergangenen zehn Jahren um 35 Prozent, im Vergleich dazu die mittleren verfügbaren Haushaltseinkommen um 25 Prozent und die Verbraucherpreise um 20 Prozent.
Wie teuer der Neueinstieg in den österreichischen (Miet-)Wohnungsmarkt eigentlich ist, lasse der Vergleich der Mieten nach Mietvertragsdauer zumindest erahnen. Demnach kosteten Hauptmietwohnungen, die in den letzten zwei Jahren neu angemietet wurden, beziehungsweise für die ein befristeter Vertrag verlängert wurde, 2019 im Durchschnitt 9,6 Euro/m², Wohnungen mit Mietverträgen, die seit über zehn Jahren bestanden haben, nur 7 Euro/m².
Büromarkt Wien: Pandemie bremst Neuvermietung
Der Wiener Büromarkt kann auch in Zeiten der Pandemie im europäischen Vergleich von seiner seit langer Zeit stabilen Positionierung profitieren und den neuen Marktbedingungen mit guten Grundvoraussetzungen entgegentreten. Dennoch seien die Auswirkungen der Corona-Krise auch in Wien nicht zu übersehen.
In den vergangenen Jahren lag die Vermietungsleistung in der Regel deutlich über dem Neuflächenzuwachs, worin sich die stabile Lage am Wiener Büromarkt begründet. Allerdings verstärke die gegenwärtige Marktstimmung in jedem Fall den ohnehin seit längerem bestehenden Druck auf Bürostandorte abseits der gängigen Büroachsen und Flächen, die den gewachsenen Anforderungen auf Grund der veränderten Nutzungsgewohnheiten nicht mehr entsprechen.
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2020 weitgehend stabil geblieben. Spitzenmieten für Class A Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte 2020 ca. 26 Euro/m² im Monat. Trotz der relativ hohen Neubautätigkeit sollten die Spitzenmieten bis Jahresende auf dem derzeitigen Niveau stabil bleiben.
„Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien haben im Jahr 2019 nochmals leicht nachgegeben und sich im ersten Halbjahr 2020 stabilisiert, sodass die Spitzenrenditen für absolute Top-Objekte in bester Lage Ende des ersten Halbjahres Werte von ca. 3,5 Prozent erreichten. Signifikante Veränderungen erwarten wir bis Jahresende bei den Renditen nicht“, sagt Madlencnik.
Handel steht vor Herausforderungen
Die Corona-Krise triff die Handelslandschaft in unterschiedlichem Ausmaß. Die Handelsimmobilien sind – neben der Hotelerie – das von der Corona-Krise am stärksten betroffene Immobiliensegment. Die Betroffenheit des Handels ist dabei unterschiedlich stark ausgeprägt und vom jeweiligen Objekttyp (z. B. Shopping Center SC, Fachmarkzentrum FMZ, Einkaufsstraße), der Branche sowie insbesonders vom Standort abhängig.
Es sei denkbar, dass sich bereits vor der Corona-Krise bestehende sowohl negative als auch positive Trends nun weiter verstärken. Beispielsweise können sich so gut funktionierende Standorte und Konzepte schneller erholen und vice versa. Für die nächste Zeit seien jedenfalls keine größeren Marktbewegungen bei neuen Projekten zu erwarten. Im Moment dominiert vielerorts die Devise „Abwarten und Markt beobachten“. Die monatliche Mietbandbreite in den Einkaufszentren von Wien bewegte sich zu Beginn des Jahres 2020, je nach Größe und Branche der Geschäfte, zwischen 8 und 120 Euro/m² pro Monat.
Während des ersten Lockdowns haben viele der betroffenen stationären Einzelhandelsunternehmen – größtenteils in Abstimmung mit den SC-Betreibern – ihre Mietzahlungen temporär eingestellt oder reduziert. Offen sei die Frage, in welcher Höhe sich die Pandemie auch längerfristig auf das Mietniveau auswirken wird.
Auf der Investorenseite wird die höhere Unsicherheit bei Shopping Centern bereits eingepreist, die Spitzenrendite sei im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen und lag Mitte 2020 bei rund 4,25 Prozent. Die Nachfrage nach Top-Objekten sei aufgrund des anhaltenden Veranlagungsdrucks großer in- und ausländischer Fonds aber weiterhin gut und werde sich auch in der Renditeentwicklung abbilden.
