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Business, Recht

Was das neue Wohnungseigentumsgesetz bringt

©ejn

Parlament. Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes soll Haus-Investitionen in E-Ladestationen, Photovoltaik, Barrierefreiheit u.a. erleichtern. Gegner können das künftig weniger leicht blockieren.

Mit einem Maßnahmenbündel will die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes einen Beitrag zum Klimaschutz im Gebäudesektor sowie zur Förderung des emissionsfreien Individualverkehrs leisten, berichtet die Parlamentskorrespondenz. Dazu gibt es Neuerungen im Bereich des Änderungsrechts der einzelnen Eigentümer*innen, bei den Voraussetzungen für Beschlüsse und bei der Rücklage.

Rechtliche Hürden würden derzeit noch die Installation von Ladestationen in Eigentumsobjekten erschweren. Daher sollen die Rahmenbedingungen im Wohnungseigentumsrecht hierfür aber auch für den Einbau von Einzel-Solaranlagen, Beschattungsvorrichtungen und einbruchsicheren Türen sowie für barrierefreie Ausgestaltungen erleichtert werden.

Schließlich sollen durch eine Erleichterung der Willensbildung und einer Mindestdotierung für Rücklagen optimierte Voraussetzungen für die Erhaltung aber auch für die Verbesserung von Gebäuden vor allem in wärme-, klima- und energietechnischer Hinsicht geschaffen werden. Das Gesetz soll in mehreren Schritten ab Jahresbeginn bis 1. Juli 2022 in Kraft treten.

Neuerungen beim Änderungsrecht

Wohnungseigentümer, die ihr Wohnungseigentumsobjekt in einer Weise verändern möchten, dass dadurch auch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten, müssen dafür die Zustimmung aller anderen einholen. Dies hat sich in der Praxis einerseits deswegen schwierig gestaltet, wenn etwa bei großen Wohnungseigentumsanlagen mit vielen Objekten sehr viele Miteigentümer für eine aktive Zustimmung überzeugt werden mussten und andererseits weil andere Miteigentümer oft auch schwer zu erreichen waren. Der alternative Weg der Durchsetzung mittels einer gerichtlichen Entscheidung habe viele abgeschreckt, wird in den Erläuterungen angeführt.

  • Um es Wohnungseigentümer*innen zu erleichtern, eine Ladevorrichtung für ein Elektro-Fahrzeug im Haus anzubringen (und damit auch die Elektromobilität zu fördern), sieht die Novelle vor, dass hierfür nicht mehr die aktive Zustimmung aller Miteigentümer benötigt wird. Diese müssen aber über die geplante Änderung mit der Möglichkeit des Widerspruch verständigt werden.
  • Diese Regelung über eine „Zustimmungsfiktion“ soll auch bei anderen, genau definierten, begünstigungswürdigen Änderungen zum Tragen kommen. Dazu zählen die Anbringung von Photovoltaik- und Solaranlagen (insbesondere bei Reihenhäusern relevant), barrierefreie Ausgestaltungen, Beschattungsvorrichtungen und der Einbau einbruchsicherer Türen.
  • Um den einzelnen WohnungseigentümerInnen die Verständigung zu erleichtern, wird zudem eine Auskunftspflicht der Verwalter über die Namen und die Zustellanschriften der MiteigentümerInnen eingeführt.

Erleichterung der Willensbildung

Für das wirksame Zustandekommen eines Beschlusses der Eigentümer*innen-Gemeinschaft ist derzeit die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentumsanteile notwendig. Dies gilt insbesondere für geplante Verbesserungsmaßnahmen.

  • Mit der Novelle wird eine zweite Möglichkeit der Beschlussfassung eingeführt: Bei dieser kommt es für die Mehrheitsbildung nicht auf die Mehrheit aller Miteigentumsanteile, sondern auf eine qualifizierte Mehrheit der abgegebenen Stimmen an.
  • Dafür ist einerseits eine Zweidrittelmehrheit der Miteigentumsanteile, die mitgestimmt haben, notwendig.
  • Zusätzlich müssen die Stimmen, die sich für den Beschluss aussprechen, mindestens einem Drittel der gesamten Miteigentumsanteile entsprechen.

Auf diesem Weg werde es möglich, selbst mit einer bloß niedrigen Abstimmungsbeteiligung der Wohnungseigentümer*innen einen wirksamen Beschluss zu erzielen, wird in den Gesetzeserläuterungen angeführt.

Mindestdotierung der Rücklage

Um Investitionen in die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaften künftig finanziell zu erleichtern, wird im neuen Wohnungseigentumsgesetz eine Mindestdotierung für Rücklagen vorgesehen. Diese Mindestdotierung darf nur in besonderen Ausnahmen, wie einer bereits hohen Rücklage oder kürzlich erfolgter Generalsanierungen, unterschritten werden.

Kleinere Änderungen gibt es im neuen Wohnungseigentumsgesetz auch im Bereich der Eigentümerversammlung sowie bei früheren Parifizierungen von Geschäftsräumlichkeiten. Außerdem können künftig Mittel für größere Verbesserungsarbeiten nicht nur durch Kreditfinanzierungen sondern auch durch Zahlungen einzelner Wohnungseigentümer aufgebracht werden.

 

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