14. Feb 2022   Business Recht Steuer

Ausländischer Vermieter? Es gilt Reverse-Charge, warnt Mazars

Verena Ziegler ©Mazars Austria

Wien. Eine EuGH-Entscheidung trifft gewerbliche Mieter ausländischer Immobilienbesitzer, warnt Steuerkanzlei Mazars: Die Umsatzsteuer kann nicht mehr als Vorsteuer abgezogen werden.

Seit dem 1. Jänner 2022 müssen ausländische Vermieter in Österreich ihre Rechnungen an eingemietete Unternehmen ohne Umsatzsteuer ausstellen, wenn sie in Österreich über kein Personal verfügen. Bleibe dies unberücksichtigt, können die Mieter ihrerseits keine Vorsteuer geltend machen, so das Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen Mazars. Die Erfahrungen zeigen, dass diese Regelung noch nicht in der Praxis angekommen ist, heißt es weiter.

„Problematisch für Aussteller und Empfänger“

Verena Ziegler, Prokuristin bei Mazars Austria: „Wir sehen, dass es in dem Zusammenhang noch viel Informationsbedarf gibt. Problematisch ist dies nicht nur für den Aussteller der Rechnung, der, wenn er sie wie bisher üblich legt, die fälschlich ausgewiesene Steuer schuldet, sondern auch für den Rechnungsempfänger, da dieser eine solche Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen kann.“

Das Urteil

Das vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) im Sommer 2021 gefällte „Titanium“-Urteil (C-931/19) brachte eine Änderung der Ansicht der österreichischen Finanzverwaltung. Im konkreten Fall vermietete das auf der Kanalinsel Jersey ansässige Unternehmen Titanium eine Wiener Immobilie an Österreicher.

Der heimische Fiskus meinte daraufhin, dass Titanium mit der Vermietung der Immobilie eine feste Niederlassung in Österreich geschaffen habe – und daher Umsatzsteuer auf seine Vermietungsleistungen an den österreichischen Fiskus abführen müsse. Doch Titanium sah den Fall als Auslandsgeschäft an, und der EuGH sah es im „Titanium“-Urteil letztendlich genauso: Da Titanium kein Personal in Österreich habe, bestehe auch keine Niederlassung.

Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen ausländische Immobilienanbieter, die in Österreich über kein eigenes Personal für die Leistungserbringung bei der Vermietung verfügen – und auch für deren gewerbliche Mieter, warnt Mazars: Sämtliche steuerpflichtige Vermietungsumsätze eines ausländischen Unternehmers an andere Unternehmer unterliegen in einem solchen Fall jetzt dem sogenannten „Reverse-Charge-Verfahren“, wonach die Steuerschuld auf den Leistungsempfänger übergeht.

Ausländische Vermieter müssen Mietvorschreibungen an gewerbliche Mieter konsequenterweise ohne Umsatzsteuer ausstellen und in ihren Rechnungen ab sofort darauf hinweisen, dass die Steuerschuld auf ihren Vertragspartner übergeht, warnt Mazars.

 

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