21. Feb 2022   Business Recht Steuer

Private Wohnbaufinanzierung: Trends und Reformbedarf laut BDO

Michael Grahammer ©Marcel Hagen

Immo-Trends. BDO Corporate Finance führte im Auftrag der Sparte Banken und Versicherungen der WKÖ eine Studie zur privaten Wohnbaufinanzierung in Österreich durch: Hintergrund sind die anstehenden Verschärfungen der Kreditvergabe.

Bedingt durch das historisch tiefe Zinsniveau und die Umschichtung von Vermögen in Sachwerte kam es in vielen Ländern Europas – aber auch außerhalb davon – zu deutlich und kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen, heißt es bei den Studienautor*innen: Dieser Trend betraf speziell auch Wohnimmobilien.

Die Entwicklung wird innerhalb von Institutionen wie dem Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) zunehmend kritisch betrachtet, insbesondere was die Regeln bei der Kreditvergabe an Private zur Finanzierung der immer teureren Wohnimmobilien betrifft. BDO wurde von der Banken-Sektion der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) beauftragt, den Markt zu untersuchen und entsprechende Empfehlungen auszuarbeiten.

Die Preise steigen nicht überall gleich stark

In Österreich sind diese Preissteigerungen regional sehr unterschiedlich verteilt und gehen mit einem Anstieg bei den Mietpreisen einher, sodass der freie Mietmarkt (mit Ausnahme des Genossenschaftswohnbaus) gerade für junge Bevölkerungsschichten keine taugliche Wohnalternative darstelle, so die Autor*innen der Studie.

Ungeachtet der Verteuerung von Wohnimmobilien ermöglichte aber speziell das niedrige Zinsniveau auch finanziell schlechter gestellten Haushalten in den vergangenen Jahren einen Zugang zu „den eigenen vier Wänden“, so BDO. Weiters sei festzuhalten, dass trotz der Preissteigerungen von Wohnimmobilien die Pro-Kopf-Verschuldung der privaten Haushalte in Österreich nur moderat anstieg bzw. im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen konstant blieb. Im Übrigen liege diese weiterhin deutlich unter den Werten vergleichbarer Länder wie Belgien, Dänemark oder Frankreich und stelle per se keine außergewöhnliche Belastung für den Durchschnitt der privaten österreichischen Haushalte dar.

Variable Zinsen als Österreich-Problem

Einen wichtigen Unterschied macht die BDO-Studie aus: Während in anderen Ländern – als Beispiel wird Frankreich angeführt – Fixzinssätze auf die gesamte Laufzeit der Wohnbaudarlehen Usus sind, seien in Österreich im Neugeschäft noch immer etwa 37% der neu vergebenen Wohnbaudarlehen variabel verzinst. Im Altbestand liege der Anteil sogar noch höher.

Gerade dieser Umstand dürfte wohl auch das FMSG beunruhigen, heißt es – da bei einem entsprechenden Zinsanstieg die Bedienung mancher Darlehen gefährdet sein könnte. Allerdings sei das Neugeschäft zunehmend abgesichert, weshalb der Anteil variabel verzinster Kredite am Gesamtbestand tendenziell zurückgehe.

In der Vergangenheit seien Immobilienkrisen neben den zu rasch steigenden Zinsen teilweise auch durch überschießende staatliche bzw. regulatorische Eingriffe ausgelöst worden, z.B. in der Schweiz. Es empfehle sich deshalb jedenfalls, regulatorische Eingriffe schrittweise über einen längeren Zeitraum unter genauer Beobachtung der jeweiligen Auswirkungen zu tätigen, zumal sich der österreichische Bankensektor wegen strengerer Regeln und Stresstests heute „ungleich robuster“ darstelle als noch vor 10 Jahren

Wird der Markt stabil bleiben?

Zur Absicherung eines stabilen Finanzmarkts gelte es in erster Linie, mit adäquaten Maßnahmen die langfristige Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer*innen zu gewährleisten, ohne großen Bevölkerungsschichten den Zugang zu Wohneigentum zu verwehren.

Neben einer Analyse der Ausgangslage zur privaten Wohnbaufinanzierung in Österreich und einem Vergleich der regulatorischen Maßnahmen in Europa beinhaltet die BDO Studie auch eine Prüfung der Bedeutung der Wohnbaufinanzierung für die Finanzmarktstabilität sowie aus wirtschafts- und sozialpolitischer Sicht und resümiert konkrete Umsetzungsempfehlungen für die nachhaltige Vergabe von Wohnbaukrediten.

Zu den Empfehlungen gehört z.B. die Angleichung der Kennzahlen im Meldewesen nach gesetzlichen bzw. EU-Standards. Die Anwendung „harter“ Kriterien für die Kontrolle der „Tragbarkeit“ sei auch abhängig von der Kreditlaufzeit zu sehen; „weichere“ Kriterien sollen innerhalb bestimmter Szenarien weiterhin zulässig bleiben, so BDO in der Studie für die Bankensektion. Auch gelte es, besondere Regelungen bzw. Ausnahmen für Restrukturierungen zu schaffen und eine Bagatellgrenze einzuführen, wie sie beispielsweise schon in Deutschland besteht (50.000 Euro).

BDO bietet die Studie zum Download an. Die Autor*innen sind Marcus Bartl und MIchael Grahammer (beide Partner), sowie Director Vera Baumgartner und Manager Markus Patloch-Kofler.

 

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