Immobilien. Die Mietpreise schießen in die Höhe, gleichzeitig gilt Betongold als wertbeständig: Viele Österreicher wollen sich derzeit den Traum vom Eigenheim erfüllen. Die Banken werden jedoch bei der Kreditvergabe strenger, warnen die Financial Planners – und geben vier Tipps.
Ab Juli 2022 schiebt die Finanzmarktausicht dem Boom bei Immo-Krediten wie berichtet einen Riegel vor und verschärft die Vergabekriterien. Eine umsichtige Planung werde damit umso wichtiger, so Sonja Ebhart-Pfeiffer, Vorstandsmitglied des Österreichischen Verbandes Financial Planners. Sie geht in einer Aussendung auf die wesentlichsten Neuerungen ein und gibt Konsumenten vier „goldene Regeln“ zur Vorbereitung an die Hand.
Die Preise sind hoch geklettert
Um in Österreich eine Wohnung zu kaufen, muss man mittlerweile tief in die Tasche greifen: Im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis bei Erstbezugswohnungen bei 4.457 Euro. Das entspricht bei einer 70 m2-Eigentumswohnung 10,6 durchschnittlichen Brutto-Jahresgehältern. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist zwischen 2020 und 2021 um rund sechs Prozent gestiegen.
„Heute sind nur mehr wenige in der glücklichen Lage, eine Immobilie ohne Fremdkapital zu finanzieren, weshalb meist kein Weg am Kredit vorbeiführt“, so Ebhart-Pfeiffer, die neben ihrer ehramtlichen Funktion im Verband für den Finanzdienstleister Finum Private Finance tätig ist. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien war in Österreich in den vergangenen Jahren so hoch, dass die Finanzmarktaufsicht ab Juli 2022 die Vergabekriterien verschärft, um eine Überhitzung des Marktes zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund zeigt die zertifizierte Finanzplanerin vier Eckpfeiler auf.
Vermögen ist nicht gleich Eigenkapital
Für den Kauf einer Immobilie müssen künftig 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital vorgewiesen werden. „Vor der Kreditaufnahme ist es wichtig, sich intensiv mit den eigenen Vermögenswerten auseinanderzusetzen und zu prüfen, was als Eigenkapital von der Bank akzeptiert wird und was nicht“, so Ebhart-Pfeiffer. Wird diese Hausaufgabe nicht erledigt, droht bei Kreditverhandlungen die ernüchternde Realität: Weniger Eigenmittel bedeutet höheres Fremdkapital, was wiederum höhere Kreditraten und schlechtere Konditionen bei der Bank bedingt.
Aus ihrer Praxis weiß Ebhart-Pfeiffer, dass Vermögen und Eigenkapital oft fälschlicherweise gleichgesetzt werden. So zählen etwa Ersparnisse, Depots und Gold sowie Wertgegenstände wie ein teures Auto oder wertvolle Antiquitäten nur dann als Eigenmittel, wenn sie liquidiert, sprich zu Geld gemacht und tatsächlich in die Immobilie investiert werden. Ein Grundstück oder eine Immobilie kann als Eigenkapital-Ersatz dienen. Die Voraussetzung ist aber, dass das Grundstück nicht bereits durch einen anderen Kredit belastet ist.
Weg mit der rosaroten Brille
Eine weitere Neuerung liegt in der monatlichen Kreditrate, die künftig nur mehr höchstens 40 Prozent des monatlichen verfügbaren Nettohaushaltseinkommens betragen darf. Um zu sehen, ob sich der Kunde die Rate leisten kann, fordert die Bank eine Haushaltsrechnung.
„Die Situation mit unrealistischen Angaben zu beschönigen kann nach hinten losgehen. Variable Gehaltsbestandteile und Zulagen sollten etwa nur dann bei den Einnahmen angeführt werden, wenn sie wirklich regelmäßig auf dem Konto eingehen. Oft werden diese nur akzeptiert, wenn es einen rechtlichen Anspruch auf Boni oder Zulagen gibt. Auch sonstige Einkünfte wie Familienbeihilfe und Familienbonus Plus werden nicht von allen Banken angenommen. Mieteinnahmen werden meistens nur mit 70 Prozent angesetzt. Kümmern Sie sich in jedem Fall rechtzeitig um Ihre Steuererklärungen, sodass Sie auch über das letzte Einkommensjahr einen Steuerbescheid zur Hand haben“, rät Ebhart-Pfeiffer. Das gelte insbesondere für Selbständige und Freiberufler.
Bei den Ausgaben sollten neben den Fixkosten auch die variablen Kosten beachtet werden. Die Finanzplanerin empfiehlt, die Kontoauszüge der letzten drei Monate durchzuarbeiten und die Ausgaben zu kategorisieren. Ihr zufolge ist es wichtig, zukunftsgerichtet zu denken. Dafür nennt sie plakative Beispiele: „Informieren Sie sich im Vorfeld, wie hoch die Betriebs- und Energiekosten in der neuen Immobilie sein werden und überlegen Sie auch, ob noch Umbauten oder Renovierungen vorgenommen werden sollen und wie viel die Einrichtung des neuen Hauses kosten wird.“ Nebenkosten wie Notarkosten, Maklerprovision, Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer müssen bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs mitberücksichtigt werden.
Zeit ist Geld
Neben Eigenkapitalquote und Kreditraten müssen künftige Immobilienbesitzer auch beachten, dass die maximale Laufzeit der Finanzierung 35 Jahre beträgt. Freilich dürfte diese Zeit meist ausreichen: Wer heute mit 25 einen solchen Kredit abschließt, bezahlt die letzte Rate mit 60. Gerade bei längeren Laufzeiten ist die Grundsatzentscheidung bei den Konditionen wichtig: Kredite können entweder mit einem Fixzinssatz oder mit variabler Verzinsung abgeschlossen werden – beides hat Vor- und Nachteile. „Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld lässt ein variabler Zinssatz die monatlichen Belastungen überschaubarer erscheinen. Allerdings steigt der variable Zinssatz parallel mit einem etwaigen Anstieg der Marktzinsen, was sehr wahrscheinlich ist, nachdem wir aktuell das Zinstief vermutlich bereits durchschritten haben. Ein fixer Zinssatz schafft Sicherheit und Kalkulierbarkeit“, so Ebhart-Pfeiffer.
Weitere Möglichkeiten zur Absicherung gegen steigende Zinsen stellen Zinsbandbreitenfinanzierungen oder auch Zinscaps dar – hier kann für eine gewisse Laufzeit gegen eine Einmalzahlung eine Zinssatzobergrenze fixiert werden.
Richtig vergleichen zahlt sich aus
Bei der Kreditvergabe ist die Hausbank meist der erste Ansprechpartner. Oft bieten andere Anbieter aber attraktivere Konditionen, weshalb es wichtig ist, mehrere Angebote einzuholen, raten die Financial Planners. „Nimmt man die Finanzierung und den Angebotsvergleich selbst in die Hand, muss man darauf achten, ein verbindliches Angebot zu erhalten. Oft stellt die Bank nach einem kurzen Gespräch ein sogenanntes Konditionenangebot aus, das mögliche Kreditkonditionen unterbreitet, ohne dass eine grobe Bonitätsprüfung erfolgt ist. Nach Durchsicht Ihrer Unterlagen kann das Angebot dann anders aussehen“, warnt sie. Dasselbe gelte auch für Vergleichsportale.
Nicht jede Bank bietet jede Finanzierung an oder kann diese gut abbilden. Ein guter Finanzberater erarbeite mit dem Kunden ein Kreditmodell, das auf seine individuelle Situation abgestimmt ist und berate über mögliche Laufzeiten, Zinssätze sowie die Zinserwartung. Zum nötigen Know-how gehöre der Marktüberblick und mehr. Steht man erst am Anfang der Finanzierungsplanung, sei auch der Aufbau von möglichst viel Eigenkapital bis zum Haus- oder Wohnungskauf ein wesentlicher Baustein.
