17. Aug 2022   Business Recht Steuer

Zinsen steigen: Bei Immos droht Liebhaberei, warnt Mazars

Florian Schmidl ©Mazars Austria

Jetzt nachrechnen. Die aktuellen Zinserhöhungen bringen steuerliches „Liebhaberei-Risiko“ für Besitzer von Vorsorgewohnungen, warnt Steuerkanzlei Mazars – jedenfalls bei allzu knapper Kalkulation.

Die Grundregel ist einfach: Vorsorgewohnungen müssen über Zeitraum von 23 Jahren einen Gesamtüberschuss abwerfen, wobei die Aufwendungen für Zinsen in die Rentabilitätsrechnung einfließen. Entsteht in diesem knappen Vierteljahrhundert kein Gewinn, so stuft der Fiskus das gesamte Immobilienprojekt als die im Steuerrecht gefürchtete „Liebhaberei“ ein – also zu einer Art Hobby statt einer auf Erwerb ausgerichteten Tätigkeit. Mit der Konsequenz, dass die steuerliche Abzugsfähigkeit der Kosten nicht mehr gegeben ist.

Die Zinserhöhungen

Und damit werden die jüngsten Zinserhöhungen, die Sparer*innen freuen, für Kreditnehmer*innen umso mehr zum Übel: Wer mit einem variabel verzinsten Kredit eine Vorsorgewohnung als Investitionsobjekt finanziert, steht möglicherweise vor Problemen, so Steuerberatungskanzlei Mazars. Wirft die Vorsorgewohnung nämlich bei höherem Zinsniveau über einen Zeitraum von 23 Jahren doch nicht wie ursprünglich prognostiziert einen Gesamtüberschuss ab, wird die Vermietung steuerlich als Liebhaberei qualifiziert. Verluste aus der Vermietung sind dann steuerlich nicht mehr verwertbar, im schlimmsten Fall sind Steuernachzahlungen die Folge.

„Eigentümer*innen von vermieteten Wohnungen mit variabler Verzinsung sind gut beraten, ihre Finanzierungen zu prüfen oder prüfen zu lassen“, sagt Florian Schmidl, Geschäftsführer in der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei Mazars. „Die relevante Frage ist: Lassen die steigenden Zinsen weiterhin einen Gesamtüberschuss zu?“

Die Rechnung

Die Frage, ob Vermietung als Liebhaberei zu werten ist, wird auf Basis der Prognoserechnung beurteilt. Über einen Zeitraum von 23 Jahren ab dem Beginn von Ausgaben ist darzustellen, wie sich die Ergebnisse aus der Vermietung entwickeln. Nur wenn innerhalb dieses Zeitraums ein Gesamtüberschuss entsteht – nach Abzug aller Verluste verbleibt in Summe noch ein Gewinn – liegt keine Liebhaberei vor.

Die Ausgaben für Zinsen fließen in die Prognoserechnung ein. Wurde die Zinsentwicklung in der Prognoserechnung zu Beginn der Vermietung zu optimistisch angenommen, kann der tatsächliche Anstieg der Zinsen dazu führen, dass eben innerhalb von 23 Jahren kein Gesamtüberschuss mehr entsteht, so Mazars.

 

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