Gefahr vom Fiskus. Die aktuellen Zinserhöhungen bringen steuerliches „Liebhaberei-Risiko“ für Besitzer von Vorsorgewohnungen. Es gibt aber zumindest eine Gegenmaßnahme, so Steuerkanzlei Mazars. Populär ist das Heilmittel freilich nicht.
Die aktuellen Zinserhöhungen bringen steuerliches „Liebhaberei-Risiko“ für Besitzer von Vorsorgewohnungen, warnt Steuerkanzlei Mazars: Vorsorgewohnungen müssen nämlich über einen Zeitraum von 23 Jahren insgesamt einen Überschuss abwerfen, wobei die Aufwendungen für Zinsen in die Rentabilitätsrechnung einfließen. Entsteht in diesem knappen Vierteljahrhundert kein Gewinn, so stuft der Fiskus das gesamte Immobilienprojekt als „Liebhaberei“ ein, mit der Konsequenz, dass die steuerliche Abzugsfähigkeit der Kosten nicht mehr gegeben ist.
Die Zinserhöhungen
Durch die jüngsten Zinserhöhungen, die wohl nicht die letzten bleiben werden, drohen nun allzu knapp kalkulierte Vorsorgewohnungen in die Liebhaberei zu geraten. „Eigentümer*innen von vermieteten Wohnungen mit variabler Verzinsung sind gut beraten, ihre Finanzierungen zu prüfen oder prüfen zu lassen“, so Florian Schmidl, Geschäftsführer in der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei Mazars. „Die relevante Frage ist: Lassen die steigenden Zinsen weiterhin einen Gesamtüberschuss zu?“
Die Gegenmaßnahmen
Die Frage, ob Vermietung als Liebhaberei zu werten ist, wird auf Basis der Prognoserechnung beurteilt. Über einen Zeitraum von 23 Jahren ab dem Beginn von Ausgaben ist darzustellen, wie sich die Ergebnisse aus der Vermietung entwickeln. Nur wenn innerhalb dieses Zeitraums ein Gesamtüberschuss entsteht – nach Abzug aller Verluste verbleibt in Summe noch ein Gewinn – liegt keine Liebhaberei vor.
„Grundsätzlich ist bei der Prüfung des Vorliegens eines Gesamtüberschusses auch zu berücksichtigen, dass die Miete angehoben werden kann“, so Schmidl auf Anfrage von Extrajournal.Net zu den möglichen Reparaturmaßnahmen im Fall des Falles: „Sofern eine Indexierung vertraglich vereinbart wurde, kann es insbesondere bei der anstehenden Mietzinsanpassung zu kräftigen Erhöhungen der Miete kommen. Sollte trotzdem der Gesamtüberschuss nicht erreicht werden können, ist individuell zu beurteilen welche Möglichkeiten zur Verfügung stehen um die Kurve noch zu kratzen.“
„Ein Verkauf ist eher kontraproduktiv“
Ein Beratungsgespräch mit dem Steuerberater oder der Steuerberaterin sei in so einer Situation unerlässlich und dringend zu empfehlen, sagt Schmidl: Dabei werden Kosteneinsparungsmöglichkeiten sowie Ertragssteigerungspotenziale analysiert und ein Konzept zur Sanierung erstellt.
Von einem überstürzten Ausstieg aus dem Investment rät Steuerprofi Schmidl ausdrücklich ab: „Der Verkauf des Objekts ist eher kontraproduktiv – das könnte die Liebhabereiqualifikation sogar begünstigen.“ Ein Verkauf sei leider nicht dazu geeignet, die Liebhaberei zu vermeiden, denn die auf den ersten Blick einfache Rechnung – durch den Gewinn aus dem Verkauf ergibt sich insgesamt der Überschuss – gilt beim Finanzamt nicht. Schmidl: „So funktioniert das Steuerrecht nicht, denn steuerlich wird zwischen laufenden Einnahmen/Ergebnissen und dem Verkauf unterschieden und werden diese zwei getrennt behandelt.“
Im schlechtesten Fall führe der Verkauf daher dazu, dass erst recht Liebhaberei vorliegt, weil nur die bisherigen Jahre beurteilt werden – die Vermietung wird durch den Verkauf ja beendet. „Die Lösung liegt jedenfalls in der Planung und Strukturierung der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben“, so der Mazars-Profi.