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Business, M&A, Recht

Europas Immo-Investitionen gehen um 14 Prozent zurück

Johannes Hysek ©CMS / Michael Sazel

Studie. Laut einer CMS-Studie sanken die Gesamtinvestitionen auf dem europäischen Immobilienmarkt 2022 um 14 Prozent auf 248 Milliarden Euro.

In der ersten Jahreshälfte 2022 erholten sich die Märkte von der Covid-19-Pandemie, was zu einer Vielzahl von Transaktionen und Gesamtinvestitionen führte, die das Rekordniveau von 2020 erreichten. In der zweiten Jahreshälfte 2022 führten die stark gestiegenen Finanzierungskosten jedoch zu einem vorsichtigen Investitionsverhalten und damit zu einem Rückgang des Gesamtinvestitionsniveaus in Europa.

Besonders ausgeprägt war der Rückgang im vierten Quartal 2022, in dem die Investitionen gegenüber dem Vergleichszeitraum 2021 um 57 Prozent auf rund 47 Milliarden Euro einbrachen, so die aktuelle „European Real Estate Deal Point Study“ der internationalen Wirtschaftskanzlei CMS.

Gewinner und Verlierer

Der CMS-Report zeigt sehr unterschiedliche Investitionstrends in den einzelnen europäischen Ländern. So verzeichneten Italien, Spanien und Belgien im Jahr 2022 ein höheres Investitionsvolumen als im Vorjahr. In Frankreich blieb das Investitionsniveau auf Vorjahresniveau, während in Deutschland und Großbritannien ein Rückgang zu verzeichnen war.

„Die Volatilität des europäischen Immobilienmarktes im Jahr 2022 macht deutlich, dass die Investoren, angesichts der sich ständig ändernden wirtschaftlichen Bedingungen, aufmerksam und anpassungsfähig bleiben müssen. Die anhaltende Unsicherheit auf dem Markt hat jedoch ein günstiges Umfeld für Käufer geschaffen, da sie beim Erwerb von Immobilien durchaus Rabatte aushandeln können“, erläutert Johannes Hysek, Partner und Rechtsanwalt im Geschäftsbereich Real Estate bei CMS Österreich.

Auch 2023 seien die Immobilieninvestitionen weiter zurückgegangen, so Hysek weiter: „In der ersten Hälfte des Jahres 2023 gab es eine deutliche Zurückhaltung bei den Investoren. Einer der Hauptgründe dafür ist das stetig steigende Zinsumfeld. Bislang gibt es keine Anzeichen für eine Trendwende, sodass die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt.“

Die Käufer freuen sich

Die recht unterschiedliche Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte habe im vergangenen Jahr auf der Käuferseite teilweise attraktive Investitionsmöglichkeiten eröffnet. „Vor allem bei Büro- und Wohnimmobilien in guten Lagen konnten wir wieder ein verstärktes Interesse beobachten“, so Nikolaus Weselik, Partner bei CMS Wien und Spezialist für Bau- und Immobilienrecht.

Gregor Famira, Partner bei CMS Österreich und Co-Leiter der regionalen Real Estate Practice Area Group, ergänzt: „Internationale Investoren tätigten im Jahr 2022 mit einem Anteil von 54 Prozent die Mehrheit der Immobilieninvestitionen. In den osteuropäischen Ländern hatten sie eine noch stärkere Stellung als in den anderen Ländern. Hier stand bei fast zwei Dritteln (63 Prozent) der von CMS begleiteten Transaktionen ein ausländischer Investor auf der Käuferseite. Unsere Studie – mittlerweile in der 13. Auflage – zeigt die aktuellen Standards und Bandbreiten bei Transaktionen auf und wird von vielen Marktteilnehmern gerne bei Verhandlungen herangezogen.”

Die Trends am Markt

Die Nachfrage nach Büroimmobilien zieht laut CMS wieder an: Nach dem Rekordtief im Jahr 2021 (19 Prozent) ist das Interesse der Investoren an diesem Segment wieder gestiegen und der Anteil habe sich auf 24 Prozent erhöht. Damit sind Büroimmobilien neben Wohnimmobilien die begehrteste Assetklasse in Europa. Auf Investitionen in Wohnimmobilien entfiel ein Marktanteil von 24 Prozent. Damit waren sie die begehrteste Assetklasse bei den von CMS beratenen Transaktionen. Wohnimmobilien seien besonders beliebt, weil sie stabile Renditen erwirtschaften und damit gerade in unsicheren Zeiten auf Investoren attraktiv wirken.

Der Großteil der Immobilieninvestitionen entfiel auf internationale Investoren. Ihr Anteil lag mit 54 Prozent nahezu auf Vorjahresniveau (55 Prozent). Nationale Käufer, deren Investitionen 46 Prozent ausmachten, hatten den Markt bis 2020 aufgrund der Covid-19-Pandemie dominiert. Dieser Trend hat sich nun nach Aufhebung der pandemiebedingten Reisebeschränkungen leicht zugunsten internationaler Investoren umgekehrt.

Der Anteil der Transaktionen, bei denen Maßnahmen ergriffen wurden, um sicherzustellen, dass der Käufer seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt, blieb mit 70 Prozent auf dem Rekordniveau des Vorjahres 2021. Bei den vertraglichen Verjährungsregelungen konnten die Käufer häufiger für sich günstige Konditionen aushandeln. Zum einen wurde häufiger als früher die Geltung der käuferfreundlichen gesetzlichen Verjährungsregeln vereinbart. Zum anderen wurden im Jahr 2022 häufiger Verjährungsfristen von mehr als 24 Monaten vereinbart, während der Anteil der kurzen Verjährungsfristen von bis zu 18 Monaten leicht zurückgegangen ist.

Bei verkaufsfreundlichen Haftungsbeschränkungen wird eine deutliche Zunahme festgestellt: De-minimis- und Basket-Klauseln wurden 2022 deutlich häufiger vereinbart (52 Prozent bzw. 42 Prozent) und setzen damit auch in käuferfreundlicheren Zeiten den Marktstandard. Dies entspricht einem Anstieg der De-minimis-Klauseln um acht Prozent und der Basket-Klauseln um zehn Prozent bei den von CMS im vergangenen Jahr durchgeführten Transaktionen. Interessanterweise war die Anzahl der Transaktionen mit Haftungsbegrenzungsvereinbarungen in Osteuropa besonders hoch, einschließlich De-minimis-Klauseln (70 Prozent), Basket-Klauseln (52 Prozent) und Caps (75 Prozent) – ein Trend, der das Wachstum dieses Segments in ganz Europa angetrieben hat, so CMS.

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