Immobilien. Die Zahl der verkauften Wohnungen sank in Österreich heuer um ein Viertel. Die Preise gaben um 1,6% nach, so eine Re/Max-Studie.
Nur 19.999 Wohnungen wurden von Jänner bis Juni 2023 im amtlichen Grundbuch für neue Eigentümer eingetragen. Im selben Zeitraum 2022 − ein Rekordjahr − waren es 26.262. Aber auch 2021 und 2020 waren es wesentlich mehr (26.166 und 23.868). Damit habe der Markt den erwarteten Rückgang von einem extrem hohen Niveau vollzogen, so Re/Max.
Konkret sank die Zahl der Verkäufe um -23,8% im Vergleich zum Vorjahr und um -23,6% zu 2021 bzw. -16,2% zu 2020. Weniger Wohnungen als im ersten Halbjahr 2023 wurden zuletzt in den Jahren 2014 und davor gehandelt.
Die Preise sinken – aber bisher nur leicht
Die Durchschnittspreise sind 2023 den Angaben zufolge das erste Mal seit 2015 nicht gestiegen, sondern gefallen. Die bundesweiten -1,6% seien im Vergleich zum Anstieg von 2021 auf 2022 im Umfang von +9,6% nur der sprichwörtliche Tropfen auf dem heißen Stein. Die Bandbreite der Preisentwicklung in den Bundesländern reicht dabei allerdings von -10,9% bis +4,3%. Dabei legten die typischen Wohnungspreise laut Re/Max vor allem in Salzburg und Tirol zu, während es im Burgenland und in Wien die höchsten Rückgänge gab (s. Grafik).
Wie lange die Verschnaufpause dauert, wird sich weisen, heißt es: „Der Immobilienmarkt hat sich seit Mitte 2022 spürbar verändert, das betrifft auch die Eigentumswohnungen. Das Angebot ist in den letzten Monaten merklich gestiegen. Wer kaufen möchte, hat derzeit eine wesentlich größere Auswahl. Die Nachfrage ist hingegen aufgrund der verschärften Kreditvergaberichtlinien, der steigenden Zinsen bzw. der allgemeinen Verunsicherung deutlich zurückgegangen. Aktuell müssen viele ihre Pläne bzw. Träume vom Eigentum aufschieben oder gänzlich aufgeben“, so Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Re/Max Austria.
„Die Kreditvergaberichtlinien müssen unbedingt noch angepasst werden, die aktuelle Regelung stellt selbst Besserverdiener vor unüberwindbare Hürden, um sich in jungen Jahren Eigentum zu schaffen“, so Reikersdorfer weiter. Eine bedenkliche Entwicklung nehme die Errichtung von Neubauten von Bauträgern und Genossenschaften. Diese seien in den letzten Monaten − aufgrund der vorherrschenden Rahmenbedingungen – sehr stark zurückgegangen. „Das wird massiv auf das Neubauangebot 2024 und danach drücken, denn die Bevölkerung und ihre Wohnflächenansprüche wachsen nach wie vor“, erwartet Reikersdorfer.
Wohnungsumsätze: um ein Viertel weniger
Aufgrund der geringeren Menge und der geringeren Preise ergibt die Analyse des RE/MAX-ImmoSpiegels auf Basis der Kaufvertragssammlung von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, die die Daten aus dem Grundbuch als Vollerhebung ausgelesen haben, für das erste Halbjahr 2023 einen Transaktionswert von 5,60 Mrd. Euro nach 7,55 Mrd. Euro vor einem Jahr. Es fehlen also -1,95 Mrd. Euro oder -25,8%. Damit liege der Transaktionswert auf dem Niveau von 2018/2019.
Was Wohnungen derzeit kosten
Von 257.943 Euro 2022 auf heuer 253.730 Euro sind die Wohnungspreise im Schnitt gefallen, das erste Mal seit 2015. Der Rückgang um -4.213 Euro ist gegenüber dem Anstieg von 2021 auf 2022 um +22.540 Euro marginal. Historisch betrachtet seien die Wohnungspreise im ersten Halbjahr 2023 im Schnitt die zweithöchsten bisher.
Ein Viertel aller im ersten Halbjahr neu verbücherten Wohnungen kostete in Österreich weniger als 151.244 Euro. Noch vor einem Jahr lag dieser Wert auf einem Allzeithoch von 157.000 Euro, also um +5.757 Euro höher. Dies bedeutet einen Rückgang um -3,7%. Wie bei den Durchschnittspreisen ist dies trotz des Rückgangs der zweithöchste Wert in der Geschichte.
Auch im oberen Preisviertel zeigt der Trend nach unten. Mit -4.250 Euro interessanterweise ähnlich dem Rückgang im unteren Bereich, wenngleich aufgrund der höheren Ausgangsbasis in Prozenten natürlich geringer: -1,2%. Der Rückgang in der Mitte der Preis-Range beim Median ist mit -2.000 Euro geringer als an den Rändern. Offensichtlich sei in diesem Bereich der Nachfragerückgang und damit der Preisdruck geringer als im oberen und im unteren Viertel.
In Wien reicht die Spanne von +17,2% bis -21,3%
Regional zeigen sich große Unterschiede in der Preisentwicklung. So wurde die durchschnittliche Wiener Wohnung 2023 um -3,6 % billiger verkauft als 2022. Doch der Durchschnitt sagt für den Einzelfall in der Bundeshauptstadt derzeit sehr wenig aus: Während etwa in Penzing die Preise der gehandelten Wohnungen im Schnitt um +17,2 % zulegten, gingen sie im Bezirk Landstraße um -21,3 % zurück.
Insgesamt verzeichneten fünf Wiener Bezirke Preisrückgänge im zweistelligen Prozentbereich, acht dagegen Preissteigerungen zum Vorjahr, davon sieben sogar ein Allzeithoch, so Re/Max. Deutliche Unterschiede zeigen sich etwa auch in Nieder- und Oberösterreich.