Immo-Berater & Studien. Immobilienberater CBRE sieht bei österreichischen Immobilien der Investmentklasse die Talsohle durchschritten. Weiterhin schwierig sei der Logistikmarkt.
Es lief lange nicht gut – doch es wird besser: Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt zeige klare Aufwärtstendenzen, so CBRE in einer Aussendung. Konkret wurden 2,7 Mrd. Euro im Jahr 2024 investiert. Obwohl dieser Wert sieben Prozent unter dem Vorjahr liegt, konnte in den vier Quartalen des abgelaufenen Jahres durchgehend eine Steigerung der Marktaktivität beobachtet werden, heißt es. Im letzten Quartal des Jahres 2024 wurden dann fast 800 Mio. Euro investiert. Damit sei die Talsohle auf dem Investmentmarkt durchschritten.
Äußerst positiv falle die Bilanz jedenfalls für Wien aus: Hier wurde 2024 mit 1,9 Mrd. Euro sogar um sieben Prozent mehr investiert als im Jahr davor. „2024 konnten wir zunehmend den Einstieg von insbesondere Private Equity- und Baufirmen in großvolumige Projektentwicklungen beobachten. Beispiele dafür sind das Althan Quartier und das Kaufhaus Lamarr“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE: „Diese Development-Deals zählten zwar per Definition aufgrund des aktuell nicht vorhandenen Cashflows nicht zum Transaktionsvolumen, stellen aber weitgehend die Umsetzung der Projekte sicher und werden somit zum zukünftigen Investmentvolumen beitragen“, so Schwarz.
„Käufer und Verkäufer finden vermehrt zueinander“
Ungeachtet der Tatsache, dass u.a. Lamarr bekanntlich ein Erwerb aus einer Insolvenz war (Signa-Pleite), sieht CBRE für die Zukunft Belebung und Normalität ins Business einkehren. „Die Ergebnisse zeigen: Käufer und Verkäufer haben vermehrt zueinander gefunden. Die Wende im Marktzyklus ist erreicht. Wir rechnen mit einem anhaltenden Trend. Denn die einsetzende Renditekompression in besonders nachgefragten Assetklassen wird auch bei einer makroökonomisch eingetrübten Lage vermehrt vor allem internationale Akteure an den Markt zurückbringen, die in den vergangenen Jahren weniger aktiv waren. 2025 wird das Interesse weiter anziehen, allerdings wird das finale Transaktionsvolumen davon abhängen, wie viele Produkte wirklich auf den Markt kommen werden“, so Schwarz.
Büro seien erneut die stärkste Assetklasse mit einem Marktanteil von 32 Prozent und 850 Mio. Euro. Wohnen hat am stärksten auf 25 Prozent Marktanteil zugelegt, da sich hier Angebot und Nachfrage wieder treffen. Mischgenutzte Objekte liegen mit 17 Prozent auf Platz 3 der gefragtesten Assetklassen, heißt es.
Institutionelle verkaufen, Private und Firmen kaufen
Die meisten Abschlüsse reichen bis zu einem Volumen von rund 50 Mio. Euro. Transaktionen mit einem Volumen über 50 Mio. Euro bleiben dagegen eine Seltenheit – in dieser Größenordnung konnten lediglich zehn Deals registriert werden. Landmark Deals des Jahres 2024 waren demnach die Verkäufe des Kärntnerringhofs in der Wiener Innenstadt, der ÖBB-Zentrale am Wiener Hauptbahnhof sowie das Bürogebäude Rund Vier.
Auf Verkäuferseite stehen überwiegend institutionelle Investoren, insbesondere Immobilienfonds, die sich von Objekten im Wert von über 1,2 Mrd. Euro getrennt und damit fast die Hälfte des Marktanteils verbucht haben. Auf Käuferseite dominieren private Personen und Immobiliengesellschaften, die zusammen für 1,8 Mrd. Euro angekauft haben. Sie haben mit über 70 Prozent den Markt bestimmt. „Private Investoren bevorzugen traditionell kleinere Tickets und kaufen mit höherem Eigenkapitalquoten ein“, so Marc Steinke, Head of Research bei CBRE.
Internationale Investoren bleiben vorerst zurückhaltend. Das Geschehen konzentriere sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite mit jeweils über 80 Prozent Marktanteil auf inländische Player.
Die Spitzenrenditen haben sich laut CBRE im Jahresverlauf 2024 stabilisiert und sind in einigen Assetklassen bereits wieder gesunken. So notierten Büroimmobilien zum Jahresende bei 5,00 Prozent und damit 25 Basispunkte unter dem Höchststand zur Jahresmitte. Analog dazu haben Logistikimmobilien zum Jahresende um 15 Basispunkte auf 5,00 Prozent nachgegeben. Einzelhandelsobjekte lagen mit 4,70 Prozent leicht über dem Vorjahreswert von 4,60 Prozent. Deutlich gesunken sei aufgrund der hohen Nachfrage die Spitzenrendite im Wohnbereich. Sie lag Ende 2024 bei 4,25 Prozent und damit 50 Basispunkte unter dem Vorjahr. Für 2025 erwarte man eine weitere Renditekompression.
Der Logistikmarkt als schwieriges Pflaster
Durchwachsen ist die Diagnose für den Logistikmarkt in Österreich: Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 474.000 Quadratmeter neue Flächen im Großraum Wien errichtet, eine bisher einmalige Rekordzahl. Demgegenüber steht ein Flächenumsatz von nur 137.000 Quadratmetern in dieser Region. 74 Prozent davon wurden von CBRE vermittelt, heißt es. „Damit sind wir wiederholt klar Marktführer in diesem Segment“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich. Beinahe die Hälfte der Flächen wurde im Umland Ost der österreichischen Hauptstadt vermietet.
Man gehe davon aus, dass sich dieser Trend der deutlichen Diskrepanz zwischen Flächenfertigstellung und Flächenumsatz im Jahr 2025 nicht fortsetzen wird. Die hohe Flächenproduktion des vergangenen Jahres sei durch eine kumulierte Pipeline der vergangenen zwei bis drei Jahre getrieben worden. Die nach wie vor herausfordernde gesamtwirtschaftliche Lage dämpfe allerdings weiterhin die Nachfrage nach Logistikflächen. Die Unternehmen legen ihr Augenmerk verstärkt darauf, Flächen zu optimieren. Dies könne ein Wechsel des Altbestands auf eine nachhaltige Neubaufläche sein, oder auch die Konsolidierung der bestehenden Flächen.
Gegen Ende 2024 lag die Spitzenmiete bei 7,10 Euro pro Quadratmeter im Monat. Das entspreche einem Anstieg von 2,2 Prozent gegenüber 2023. Auch für 2025 erwarte man lediglich ein moderates Wachstum mit einem Zielwert zum Jahresende 2025 von 7,25 Euro pro Quadratmeter im Monat. Ausgenommen davon seien lediglich innerstädtische Immobilien, bei denen dieser Wert aufgrund des geringen Angebots darüber liegen könne.