Tourismus & Steuern. Die Grunderwerbsteuer-Reform ab 1. Juli 2025 betrifft auch die österreichische Hotellerie, mahnt das Beratungsunternehmen Prodinger. Vorausplanung könne die Auswirkungen abfedern.
Besitz- und Betriebsgesellschaften von Hotels sehen sich künftig mit höheren Steuersätzen und strengeren Prüfzeiträumen konfrontiert, so eine Aussendung der Prodinger Tourismusberatung, spezialisiert auf Steuer- unter Unternehmensberatung für Touristiker.
Die Reform der Grunderwerbsteuer betreffe vor allem Hotel- und Unternehmensverkäufe – also all jene Vorgänge, bei denen Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften übertragen werden (Share Deals). Während dabei künftig mit spürbar höheren Steuerbelastungen zu rechnen ist, bestehen bei familieninternen Betriebsübergaben allerdings weiterhin gezielte steuerliche Begünstigungen. Aber der Reihe nach.
Die Steuer schlägt nicht erst ab 95 Prozent zu, sondern ab 75 Prozent
Grundsätzlich gilt bei Share Deals: Bisher war eine Grunderwerbsteuerpflicht nur dann gegeben, wenn mindestens 95% der Anteile an einer Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergingen. Mit der Reform werde dieser Schwellenwert deutlich auf 75% gesenkt und der Beobachtungszeitraum auf sieben Jahre verlängert.
Das bedeutet, dass auch kleinere Anteilsverschiebungen über einen längeren Zeitraum künftig dazu führen können, dass eine Grunderwerbsteuer ausgelöst wird, heißt es: Wechseln über mehrere Jahre hinweg Anteilspakete am Hotel den Besitzer, so war das ein Szenario, das bislang steuerlich wohl folgenlos blieb – ganz im Gegensatz zur künftigen Situation.
Erhöhter Steuersatz für Immobiliengesellschaften
Noch gravierender ist in den Augen von Prodinger die Änderung bei der Besteuerung sogenannter Immobiliengesellschaften, also solcher, deren Hauptzweck im Halten von Liegenschaften besteht, wie es bei Besitzgesellschaften von Hotelimmobilien häufig der Fall ist. Während bislang bei Umgründungen oder Anteilsvereinigungen lediglich 0,5% vom Grundstückswert zu entrichten waren, greift künftig der reguläre Steuersatz von 3,5% – bemessen am Verkehrswert der Immobilie.
Diese Änderung könne je nach Objektwert zu einer um eine vielfach höhere Steuerbelastung führen (je nach den Wertunterschieden zwischen Grundstückswert und Verkehrswert das 10- bis 15-fache) und habe dadurch unmittelbare Auswirkungen auf geplante Transaktionen, Nachfolgen oder Strukturänderungen.
Bedeutung der Grunderwerbsteuer-Reform für die Hotellerie
Viele Hotelbetriebe nutzen die Trennung in Besitz- und Betriebsgesellschaft zur Strukturierung und steuerlichen Optimierung. Ab Juli 2025 entfällt diese Flexibilität:
- Selbst geringfügige Anteilsverschiebungen lösen ab einer Beteiligung von 75% die Grunderwerbsteuer aus – teilweise auch dann, wenn lediglich Positionen innerhalb indirekter Beteiligungsketten verändert werden, so Prodinger.
- Als Immobiliengesellschaft eingestufte Besitzgesellschaften treffen künftig höhere Steuersätze, was bei Umstrukturierungen oder Betriebsübergaben erhebliche steuerliche Mehrbelastungen bringen könne.
Das Beratungsunternehmen empfiehlt als Antwort auf die neue Rechtslage eine rechtzeitige Frühplanung: Unklare Mehrkosten, Bildungsverluste und Liquiditätsrisiken für Finanzierungspartner machen eine strategische Begleitung durch Steuerexperten unerlässlich, heißt es. Dabei sei das Augenmerk insbesondere auf die Beteiligungshöhen und Bewertung der Gesellschaftstypen zu richten. Bei Familiengesellschaften gelte, dass bei Vorliegen familieninterner Struktur weiterhin Steuerbegünstigungen bestehen können. Jedoch nur, wenn sie formal korrekt dokumentiert sind, heißt es.
Steuerliche Begünstigungen bei Hotelübergaben innerhalb der Familie
Bei Hotelübergaben innerhalb der Familie sieht das Gesetz unter Verweis auf § 26 GGG (Gerichtsgebührengesetz) mehrere steuerliche Erleichterungen vor, die insbesondere für inhabergeführte Betriebe mit Besitz- und Betriebsgesellschaften von Bedeutung sind.
- So gilt bei unentgeltlichen Übertragungen, etwa bei Schenkung oder Erbschaft, ein deutlich reduzierter Grunderwerbsteuersatz von 0,5%, sofern die Übertragung an nahe Angehörige im erweiterten Familienkreis erfolgt (z. B. Kinder, Enkel, Geschwister oder Schwiegerkinder).
- Zusätzlich wird als Bemessungsgrundlage in der Regel der Grundstückswert und nicht der Verkehrswert herangezogen, was die Steuerbelastung weiter senkt.
- Auch bei teilentgeltlichen Übergaben kann der begünstigte Steuersatz anteilig angewendet werden.
Damit diese Begünstigungen greifen, seien eine frühzeitige Strukturierung und formgerechte Umsetzung unerlässlich. Überhaupt empfiehlt das Beratungsunternehmen, Transaktionen unter dem Licht der neuen Gegebenheiten sorgfältiger im Voraus zu planen.
Leitfaden für den „diskreten und erfolgreichen Hotelverkauf“
Wer rechtzeitig plant und gesellschaftsrechtliche sowie steuerliche Rahmenbedingungen korrekt aufeinander abstimmt, kann die wirtschaftlichen Auswirkungen der Reform deutlich abfedern, heißt es. Prodinger bietet dazu übrigens einen „Leitfaden für den diskreten und erfolgreichen Hotelverkauf“, der mit fünf Seiten recht übersichtlich bemessen ist. Darin werde auf die einzelnen Schritte von der Planung und Vorbereitung bis zur finalen Abwicklung eingegangen. Zielgruppe sind Tourismusprofis, die vor einem Verkauf, einer Umstrukturierung oder Betriebsübergabe stehen. Der Autor ist Thomas Reisenzahn aus der Geschäftsführung Tourismusberatung des Wiener Büros.