Immobilien & Bankkredite. Die Finanzmarktaufsicht FMA hat in einem Rundschreiben Empfehlungen für die Vergabe von Wohnkredite nach dem Auslaufen der umstrittenen KIM-Verordnung am 30. Juni festlegt. Nicht alles geht.
Konkret erwartet die FMA auch nach Auslaufen der KIM-Verordnung „solide Wohnkreditvergabe mit Hausverstand“, formuliert es die Behörde in einer Aussendung. Maßvolle, international übliche Vorgaben für Eigenmittel, Schuldendienst und Laufzeit seien kein Hemmschuh für gesundes Kreditwachstum, doch sie beugen Blasenbildung vor, betont die FMA.
Bei den Banken war die KIM-V bekanntlich sehr unbeliebt – ein Missfallen, dass viele hochrangige Branchenprofis in öffentlichen Äußerungen bekundeten. Schließlich wurde das Auslaufen der Verordnung mit Jahresmitte 2025 beschlossen. Doch in der Praxis könnte sich dadurch weniger ändern als erwartet. Denn die Grundregeln zur soliden Kreditvergabe nach Basel II – insbesondere solides Risikomanagement und solide Risikoabdeckung – gelten unabhängig von „makroprudenziellen Vorschriften“ wie der KIM-V, so die Behörde.
Das neue Rundschreiben
Die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) hat heute nun ein Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten (WIK-Rundschreiben) veröffentlicht, das den Rahmen für die Kreditvergabe nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 festlegt. Damit setzt die FMA einen Auftrag des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) um, wie es heißt. Denn dieses habe die FMA ersucht, Leitlinien für die Zeit nach der KIM-V aufzustellen.
Kernstück des Rundschreibens sind laut FMA – im Einklang mit der Empfehlung des FMSG – drei einfache Grundregeln für die Kreditvergabe, die mit der KIM-V etabliert wurden:
- Eigenmittel mitbringen (konkret: maximal 90% Beleihungsquote)
- Bei der Höhe der Kreditrate vorsichtig bleiben (maximal 40% des Jahres-Nettoeinkommens)
- Möglichst vor der Pension schuldenfrei sein (maximale Laufzeit 35 Jahre)
Wichtig für die einzelne Bank ist außerdem, dass laut FSMG-Empfehlungen „der Anteil der Kredite, die diese Kriterien nicht erfüllen, nicht mehr als 20 % der Neukreditvergabe in einem Quartal ausmachen“ soll.
Derartige Regeln seien in vielen Ländern der EU und auf der ganzen Welt bei Wohnbaukrediten Standard und die konkrete Bemessung ist vergleichsweise moderat, heißt es. Die Rundschreiben der FMA stehen hier zum Download zur Verfügung.
Ist ein FMA-Rundschreiben Pflicht?
Die spannende Frage aus Sicht eines Bankmanagers oder einer Bankmanagerin ist jetzt natürlich: Ist das FMA-Rundschreiben verbindlich, so wie es die KIM-Verordnung war? Die FMA beantwortet das gleich selbst auf der ersten Seite:
Dieses Rundschreiben stellt keine Verordnung dar. Es gibt Rechtsauffassungen und daraus abgeleitete Verhaltensempfehlungen der FMA wieder. Über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehende Rechte und Pflichten können aus Rundschreiben nicht abgeleitet werden. Ob durch die Nichteinhaltung des Rundschreibens gesetzliche Bestimmungen verletzt wurden, wird von der FMA im Einzelfall geprüft.
Was sich mit dem Auslaufen der KIM-V ändert, ist laut FMA, dass Banken von diesen drei Vorgaben nun abweichen können, solange trotzdem eine solide Kreditvergabe gewährleistet ist. Das Rundschreiben definiere daher auch die Voraussetzungen für Abweichungen von diesen Vorgaben. Die Vorgaben werden aber weiterhin von der FMA als Richtwert für die solide Kreditvergabe angesehen. Wenn Banken von diesen Vorgaben abweichen, müssen sie zeigen können, dass dieser größere Risikoappetit durch ihre Risikostrategie gedeckt ist, was indes ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten könne, heißt es.
Laut FMA bremste auch KIM-V die Kredite nicht
„Wohnbaukredite sind heuer in Österreich der einzige Bereich, in dem das Kreditvolumen ordentlich wächst“, so die Vorstände der FMA, Helmut Ettl und Eduard Müller: „Von Jänner bis April (also noch während der KIM-V Gültigkeit, Anm.d.Red.) sind sie um zwei Drittel auf €5,2 Milliarden gestiegen – vor allem dank der derzeit sinkenden Zinsen. Es ist offensichtlich, dass solide Vergabestandards mit Hausverstand ein gesundes Kreditwachstum nicht behindern.“
Das Grundproblem, das die KIM-V überhaupt notwendig machte, war das seit 2010 massive Auseinanderdriften von Immobilienpreisen und Einkommen in Österreich, betont die FMA. Diese auch in Europa ungewöhnliche Fehlentwicklung habe sich in den letzten beiden Jahren zwar zurückgebildet, Immobilien seien aber immer noch deutlich überbewertet.
Hier bestehe also weiter ein Potenzial für die Entwicklung von Systemrisiken, etwa wenn einer starken Preisentwicklung mit überschießender Kreditvergabe begegnet würde, so der FMA-Vorstand: „Auch ein Absinken der zuletzt sehr soliden Eigenkapitalquoten bei österreichischen Banken könnte dazu führen, dass das FMSG eine Maßnahme wie die KIM-V wieder in Betracht ziehen muss.“