Erstmals Mieten-Deckel für alle: Auf welche Details es ankommt

Österreich. Das Maßnahmenpaket „Leistbare Mieten“ soll erstmals auch in ungeregelte Mieten eingreifen. Es wird dabei aber auf Details des Gesetzesentwurfs ankommen, so Kanzlei Schönherr.

Am 17.09.2025 hat Österreichs Regierung ein Maßnahmenpaket für leistbare Mieten beschlossen. Mit den darin enthaltenen Maßnahmen sollen erstmals auch bei den ungeregelten Mieten Eingriffe erfolgen, was für erheblichen Wirbel gesorgt hat: So kritisieren der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) das Maßnahmenpaket scharf, während etwa die Mietervereinigung es begrüßt.

Doch so einfach die Ankündigung „erstmals Eingriffe in freie Mietverträge“ auch klingt, so komplex ist die Realität: In Österreich unterliegen Wohnungsmietverträge entweder dem sogenannten „Vollanwendungsbereich“ oder dem „Teilanwendungsbereich“ des Mietrechtsgesetzes (MRG) – oder fallen gar nicht darunter. Was für wen gilt, wird vor allem durch den Errichtungszeitpunkt des Gebäudes, die erhaltenen Förderungen usw. bestimmt.

Warten auf den Entwurf

Noch liegt der finale Gesetzesentwurf des neuen Mieten-Wertsicherungsgesetzes, mit dem der Ministerratsbeschluss konkrete Form annehmen soll, nicht vor. Erst anhand des Entwurfs kann geprüft werden, ob mit dem neuen Gesetz tatsächliche alle Mietverhältnisse erfasst werden, schreibt Michael Lagler, Partner der Wirtschaftskanzlei Schönherr, in einer aktuellen Klienteninformation.

Jedenfalls sei klar, dass die Regierung mit dem neuen Maßnahmenpaket viele, wenn auch nicht alle, Punkte aus dem Regierungsprogramm umsetze. Lagler begrüßt übrigens ausdrücklich manche Regelungen – insbesondere die Schaffung von Rechtssicherheit im Zusammenhang mit Rückforderungsansprüchen bei unzulässigen Wertsicherungsklauseln.

Das Maßnahmenpaket „Leistbare Mieten“

Bereits im Regierungsprogramm hat sich die ÖVP-SPÖ-Neos-Koalition zum Ziel gesetzt, Rahmenbedingungen für leistbare Mietverhältnisse und die Dämpfung der Wohnkosten zu schaffen. Schon bisher wurde dafür gesorgt, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) die Indexierung der Mieten für das Jahr 2025 ausgesetzt sowie für 2026 auf 1% und für 2027 auf 2% beschränkt werden soll.

Die Aussetzung für das Jahr 2025 wurde mit dem 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz bereits umgesetzt. Das neue Maßnahmenpaket tut dies auch für die Jahre 2026 und 2027. Ab 2028 (im geregelten Bereich) soll die Inflation bis zu 3% vollständig, darüber hinaus nur zur Hälfte überwälzt werden dürfen. Bei einer Inflation von 6% käme es sohin zu einer Mieterhöhung von 4,5%, rechnet Lagler vor.

Mietenbremse für freie Mietverträge

Richtig neu ist nun das Mieten-Wertsicherungsgesetz: Es soll ab dem Jahr 2026 für alle Wohnraummieten zwingend gelten. Die wichtigsten Punkte – noch ohne finalen Entwurf – lauten:

Die Inflationsanpassung soll nur mehr einmal jährlich – frühestens am 1. April – zulässig sein, wobei Indexsteigerungen über 3% nur zur Hälfte auf die Bestandnehmer überwälzt werden dürfen.
Ausnahmen soll es nur bei Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Mietverhältnissen gemeinnütziger Bauvereinigungen geben.
Bei Geschäftsraumvermietung kommt ein Wahlrecht: So könnte anstelle des Verbraucherpreisindex (VPI) beispielsweise auch der Baukostenindex als Grundlage vereinbart werden. Zudem soll es eine gesetzliche Rückfallregel geben, falls die Vertragsparteien keine Vereinbarung treffen.

Das neue Gesetz soll auch für schon bestehende Mietverträge gelten und bereits im Jahr 2026 in Kraft treten. Es bringt mit seinen Vorschriften gleichzeitig die oft geforderte gesetzliche Regelung der Indexierung von Mieten: Bekanntlich gab es zahlreiche Gerichtsurteile zur Rückforderung von zu viel bezahlten Mieten bei unzulässigen Wertsicherungsklauseln.

Die daraus resultierende Unsicherheit für Vermieter wie Mieter soll beseitigt werden. Gleichzeitig soll fixiert werden, dass zu viel bezahlte Mieten von den Mietern ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes nur noch für einen Zeitraum von fünf Jahren rückwirkend eingefordert werden können, – anstatt potentiell bis zu 30 Jahre, so Lagler. Und bei befristeten Mietverträgen lautet die Mindestbefristung künftig auf 5 statt 3 Jahre.

Auf die Details kommt es an

Schönherr erinnert daran, dass es auf die Details der Ausgestaltung in mancher Hinsicht noch ankommen wird. So soll es offenbar eine Ausnahme für „kleine Vermieterinnen und Vermieter“ geben, die anscheinend den C2C-Bereich adressiert. Doch bis wohin reicht dieser Consumer-to-Consumer-Bereich? Laut den Angaben bis inklusive fünf Wohnungen. Für solche kleinen Vermieter gilt weiterhin eine Mindestdauer von drei Jahren.

Noch länger warten muss die Immobilienbranche auf die angedachte Reform der Mietzinsbildung im Zusammenhang mit thermischen Sanierungen und der Dekarbonisierung des Gebäudebestands: Hier soll eine Arbeitsgruppe im ersten Halbjahr 2026 Vorschläge machen.

Auch der angedachte „Mustermietvertrag“ des Justizministeriums dürfte so bald nicht kommen. Derzeit ist es bekanntlich so, dass am Markt häufig Musterverträge aus verschiedenen Quellen eingesetzt werden: Diese unterscheiden sich deutlich, je nachdem ob sie ursprünglich von einer Institution der Vermieter- oder Mieterseite erstellt wurden. Nicht immer ist das den Vertragsparteien bewusst. Nun werde das BMJ die einschlägigen Interessenverbände in der Erstellung eines Mustermietvertrags unterstützen, so Schönherr: dies um den Vertragsparteien den Abschluss eines Mietvertrags zu erleichtern.