Wiener Büromarkt: Mehr Vermietungen, weniger Bauprojekte

Immobilienmarkt. Wiens Büromarkt zeigt laut CBRE 30 Prozent mehr Vermietungen. Ein Rekord-Tief gibt es allerdings bei Fertigstellungen.

Der Wiener Büromarkt zeigt laut Analyse von Immo-Dienstleister CBRE trotz des anhaltend herausfordernden Marktumfeldes weiterhin Erholungssignale. Die registrierte Vermietungsleistung von 54.100 Quadratmeter liege 30 Prozent über der Vergleichsperiode des Vorjahrs.

Damit hat der Wiener Markt das stärkste erste Quartal seit 2018 hinter sich, so eine Aussendung von CBRE. Dabei habe man rund ein Viertel der Vermietungen begleitet.

Der Markt und die Trends

Die Gesamtsituation bleibt anspruchsvoll, so der Bericht: „Die Nachfrage hat sich wieder auf Höhe des langjährigen Durchschnitts eingependelt, gleichzeitig ziehen sich viele Anmietungsprozesse und insbesondere Suchen nach größeren Flächen in die Länge. So wurden im ersten Quartal lediglich drei Neuanmietungen über 3.000 Quadratmeter abgeschlossen. Der Großteil der Vermietungsaktivität spielt sich also weiterhin im Segment kleinerer und mittelgroßer Flächen ab. ESG-konforme Neubauflächen sind dabei ebenso gefragt wie gut angebundene Bestandsobjekte“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE.

Die Mieten blieben zum Vorquartal stabil, auch wenn insbesondere für hochwertige Bürogebäude in Top-Lagen weiteres Steigerungspotenzial bestehe.

Die Standorte

Die Wiener Spitzenmiete werde vor allem in den inneren Bezirken erzielt und notiert bei 28,50 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Am Hauptbahnhof kosten die Top-Flächen nur marginal weniger – nämlich 26,00 Euro. Das bedeutet einen Anstieg von knapp acht Prozent.
Die durchschnittlichen Lagen wie die Bürosubmärkte Westen und Norden erzielen in der Spitze 18,75 Euro. Die Durchschnittsmiete über alle Abschlüsse konnte leicht auf 17,25 Euro zulegen (Plus ein Prozent zum Vorjahr).

Der mit 41 Prozent stärkste Anteil des Vermietungsvolumens gerechnet nach Flächen wurde in den Inneren Bezirken registrieren. Stark gefragt war in der letzten Auswertung auch mit 17 Prozent der Submarkt Erdberg. belegt mit 17 Prozent den zweiten Platz. Mit der Anmietung des Athyra-Instituts im neuen Life Science Center Wien erfolgte hier zugleich die größte Vermietung des Quartals. Die Donau City (14 Prozent) und der Westen (10 Prozent) folgen.

IT-Unternehmen liegen auf Platz 1

Zum Jahresbeginn konnte sich die Digitalwirtschaft laut CBRE auf Platz eins der Branchennachfrage schieben. Außer dem Athyra-Institut (ein Forschungszentrum für biomedizinische KI) haben mehrere große IT-Unternehmen insbesondere in Neubauten und Revitalisierungen Mietverträge abgeschlossen.

Dienstleister, Handelsunternehmen und Industrie- und Gewerbe folgen mit allesamt jeweils 17 Prozent Marktanteil. Während Industriekonzerne damit deutlich überdurchschnittlich anmieteten, agieren Dienstleistungsunternehmen eher verhalten. Gleiches gilt für die öffentliche Verwaltung, die in den ersten drei Monaten neun Prozent Marktanteil zählt. „Das ist aber nur ein temporärer Effekt. Von öffentlichen Institutionen laufen einige sehr große Suchen“, so Schild.

Gebaut wird wenig

„Nachdem im Vorjahr noch rund 122.000 Quadratmeter neue oder generalsanierte Büroflächen auf den Markt gekommen sind, wird die Fertigstellungsleistung heuer voraussichtlich auf rund 76.400 Quadratmeter zurückgehen. Das ist das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit fast 30 Jahren. Außer dem ENNA, dem DC Tower 2 und dem MC15 wird kein größeres Vermietungsobjekt fertiggestellt“, so Marc Steinke, Head of Research bei CBRE:

2027 werde die Büroflächenproduktion voraussichtlich leicht auf 93.500 Quadratmeter ansteigen, aber weiterhin moderat und bedarfsorientiert bleiben, heißt es. Die Leerstandsquote für den Wiener Gesamtbestand sinke aufgrund des begrenzten Neuzugangs und der robusten Vermietungszahlen leicht auf 3,8 Prozent. Das entspricht einer Zunahme von 50 Basispunkten zum Vorjahr, bleibt aber europaweit jedoch eine der niedrigsten Leerstandsraten.

Die Leerstandsrate für den modernen Bestand der Klasse A+B hat zum Vorquartal ebenfalls leicht auf 4,4 Prozent (+100 Basispunkte zum Vorjahr) nachgegeben. Aktuell stehen somit rund 260.000 m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. „Das niedrige Fertigstellungsvolumen wird relativ rasch zu einer Absorption der bestehenden Leerstände führen“, prognostiziert Steinke.

Back to Office, aber sparsam

„Back to Office-Strategien stehen insbesondere in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten hoch im Kurs“, so Patrick Schild: „Kollaboratives Arbeiten, aber auch flexible Anwesenheitsplanung und Rotationsmodelle treiben die Auslastungsquoten der Büros weiter nach oben. Unternehmen erkennen den zentralen Wert des Büros – auf der anderen Seite werden die aktuellen geopolitischen Konflikte langfristig auch indirekt Auswirkungen auf die Flächennachfrage haben.“

CBRE rechne für den Wiener Markt daher daher vor allem „bei Großgesuchen mit weiterhin verlängerten Entscheidungsprozessen. Ein Vermietungsumsatz von 200.000 Quadratmeter sollte jedoch für das Gesamtjahr 2026 weiterhin möglich sein“, so Schild.