1. Real Estate & Construction – Einführung


1. Real Estate & Construction – Einführung


Immobilien sind ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor: ob als Immobilienkäufer für den Eigenbedarf, Immobilien-Investor, Mieter oder Vermieter, gewerblicher Bauherr oder Häuselbauer, jeder hat damit zu tun. Eine Reihe von Gesetzen und Bestimmungen regelt die wichtigen Immobilienmärkte.

Bei Grundstückstransaktionen ist daher auf zahlreichen Ebenen das Know-how und die Erfahrung von Immobilienspezialisten gefragt, betonen die CHSH-Experten Peter Vcelouch und Manfred Ton.

Typische Phasen eines Immobilienprojektes sind:

  1. Liegenschaftserwerb
  2. Projektentwicklung
  3. Gestaltung von Finanzierungsvereinbarungen
  4. Erstellung von Planungs- und Bauverträgen
  5. Inbetriebnahme bzw. Vermietung und Verpachtung
Die Gesetzeslandschaft

Der Kauf und Verkauf einer Immobilie sind in Österreich sowohl bundes- als auch landesrechtlichen Bestimmungen unterworfen: Der Eigentumserwerb an Grundstücken erfolgt grundsätzlich durch Eintragung ins Grundbuch. Ausnahmen bestehen etwa beim Eigentumserwerb im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (z.B. durch Erbgang, Verschmelzung, Spaltung, etc.) oder durch Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren, wo der Eintragung im Grundbuch jeweils nur mehr deklarative Bedeutung zukommt.

Das Grundbuch ist ein von der Behörde geführtes amtliches Verzeichnis aller Grundstücke und deren Eigentümer sowie von Rechten und Pflichten, die mit dem jeweiligen Grundstück verbunden sind.

Bei Grundstückskäufen ist ein Notar zwingend beizuziehen, und zwar mindestens zur Beglaubigung der Unterfertigung des Kaufvertrags. Auch für die Belastung von Immobilien mit Pfandrechten ist eine Eintragung ins Grundbuch nötig. Mietverträge benötigen dagegen keine Eintragung in das Grundbuch.

Die Errichtung eines Bauwerks unterliegt der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Weiters sind die grundverkehrsrechtlichen Vorschriften und öffentliche Förderungsbestimmungen durch die einzelnen Bundesländer, zumeist unterschiedlich, geregelt. Auch die Vermietung einer Wohnung unterliegt speziellen Vorschriften.

Einige wichtige Gesetze im Überblick:

  • Mietrechtsgesetz
  • Wohnungseigentumsgesetz (für Wohnhäuser mit mehreren Wohnungen)
  • Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (für gemeinnützige Wohnungen)
  • Baurechtsgesetz
Immobilienkauf durch Ausländer

Prinzipiell ist der Grunderwerb in Österreich durch Inländer sowie Bürger von EU-Mitgliedsstaaten ohne weiteres möglich; Ausländer aus Nicht-EU-Staaten benötigen jedoch in der Regel eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Das gilt auch für Unternehmen aus Nicht-EU-Staaten, deren Hauptsitz sich im Ausland befindet.

Die entsprechenden Vorschriften sind Sache des jeweiligen Bundeslandes und in dessen Grundverkehrsgesetzen geregelt. Grundverkehrsrechtlichen Beschränkungen unterliegt weiters grundsätzlich der Rechtserwerb an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.

Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften

Sowohl bei Immobilienfonds als auch bei Immobilien-Aktiengesellschaften steht das Interesse des Käufers an Immobilien als Investment im Vordergrund. Bei Immobilienfonds erwirbt der Investor nicht direkt Eigentum an Immobilien, sondern er kauft Anteile an einem spezialisierten Fonds, der seinerseits Immobilien erwirbt.

Immobilien-Aktiengesellschaften folgen dem gleichen Prinzip, nur dass der Investor Aktionär wird. Die Aktien der österreichischen Immobilien-Aktiengesellschaften sind an der Wiener Börse notiert, sodass der Kauf und Verkauf wie bei jeder Aktie über die Börse möglich ist.

Betriebliche Immobilien

Beim Abschluss von Mietverträgen sind zumeist die besonderen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zu beachten. Wird die Immobilie für einen Geschäftsbetrieb benötigt, ist auch auf gewerberechtliche Bestimmungen Bedacht zu nehmen.

Bei der Errichtung von gewerblichen Betriebsanlagen ist weiters zu beachten, dass diese gemäß der österreichischen Gewerbeordnung genehmigungspflichtig sind. Eine Genehmigungspflicht besteht dabei vor allem für solche Anlagen, die auf Grund der Verwendung von Maschinen und Geräten, ihrer Betriebsweise, Ausstattung oder dergleichen geeignet sind, Schutzinteressen von Anrainern zu beeinträchtigen. Dies trifft in der Regel auf den Großteil gewerblicher Tätigkeiten zu, also beispielsweise der Betrieb einer Fertigungsstätte, einer Werkstätte, eines Verkaufslokals, Hotels und Ähnlichem.

Nicht erforderlich ist eine Betriebsanlagengenehmigung dagegen bei reinen Bürobetrieben.

Die generelle Genehmigungspflicht ist dabei sowohl für die Neuerrichtung einer gewerblichen Betriebsanlage als auch für Änderungen an bestehenden Anlagen zu beachten. Das Ansuchen um Genehmigung ist bei der zuständigen Behörde zu stellen. Die Genehmigung muss im Folgenden insbesondere bereits vor dem Baubeginn vorliegen.

Ob an dem betreffenden Standort überhaupt eine Genehmigung erteilt wird, hängt auch vom Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde ab: so wird in der Regel in Gewerbegebieten grundsätzlich mehr Spielraum als in Wohngegenden bestehen.

Darüber hinaus gibt es Sonderregelungen für bestimmte Branchen, etwa Einkaufszentren (Shopping Malls).


–> 2. Planung und Beratung bei Immobilientransaktionen

Die hier wiedergegebenen Informationen sind allgemeiner Natur und können eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen. Die Haftung für inhaltliche Richtigkeit, Aktualität und Anwendbarkeit im Einzelfall ist ausgeschlossen.

Real Estate & Construction Online-Guide: CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati (www.chsh.com)

 

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