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Business, Recht

Graz wächst, Linz platzt: Österreichs Logistikmärkte

Franz Kastner ©CBRE

Immo-Studie. Der Logistikmarkt Graz wird laut einer CBRE-Studie die 1-Million-Quadratmeter-Grenze überschreiten. In Linz sei die Situation dagegen „angespannt“.

Die Österreich-Statthalter des internationalen Immobilien-Dienstleisters CBRE haben sich im Mai die Märkte für Logistikimmobilien der Landeshauptstädte Linz und Graz angesehen, den nach Wien wichtigsten Logistik-Drehscheiben in Österreich. Es biete sich ein unterschiedliches Bild.

Steirische Landeshauptstadt auf Rekordniveau

Der Logistikmarkt Graz und Umgebung ist laut CBRE nicht nur jener mit dem modernsten Bestand in Österreich, sondern er wächst auch rasch: So werde die Gesamtfläche am Standort Graz und Umgebung im Jahr 2024 die 1-Million-Quadratmeter-Grenze überschreiten, so die Prognose der CBRE-Spezialisten, die seit 2021 am Standort Graz mit einem Büro vertreten sind.

„Die Erweiterung und der Ausbau der Logistik Hotspots in Österreich – und damit auch in Graz – sind zurzeit beinahe ausschließlich auf die stabile Nachfrage des B2B Sektors zurückzuführen. Die Nachfrage aus dem B2C-Bereich hat unter anderem aufgrund des rückläufigen Onlinehandels zuletzt nachgelassen“, so Franz Kastner von CBRE Österreich.

„Mit bald 1 Million Quadratmeter Logistikfläche ist der Logistikmarkt Graz der drittgrößte in Österreich. Was den Standort besonders auszeichnet, ist die Modernität der Flächen“, so Sigrid Filzmoser, Leiterin des CBRE Büros in Graz. Sie verweist auf ein großes aktuelles Projekt am Logistikmarkt Graz, das CBRE am Herzen liegt (man hat die Vermarktung übernommen): Panattoni entwickelt in der Nähe von Leibnitz einen rund 55.000m² großen Technologie- und Gewerbepark, der erste Abschnitt soll noch 2023 fertiggestellt werden, die Finalisierung werde für das zweite Quartal 2024 erwartet. Mit dem Panattoni Projekt werde der Industrie- und Logistikmarkt an der Achse Graz-Maribor weiter gestärkt und ausgebaut, so Kastner.

Weiterer Ausbau

Insgesamt entstehen am Logistikmarkt Graz zurzeit rund 100.000m² neue Flächen, die den aktuellen Bestand von 980.000m² ergänzen werden. Rund 70% der Logistikflächen am Standort Graz entsprechen der Klasse A, was vor allem darauf zurückzuführen ist, dass die Flächen erst in den vergangenen Jahren entstanden sind und primär von den Eigentümern genutzt werden, heißt es. Mit der Fertigstellung der neuen Flächen werde voraussichtlich die Fremdnutzerquote in Graz steigen, da zunehmend spekulativ errichtet wird.

Linz in einer schwierigen Situation

Der Logistikmarkt Linz ist nach Fläche der zweitgrößte in Österreich, wachse zurzeit aber langsamer. 2022 sind zu den bestehenden 1,8 Millionen m² Fläche lediglich 43.000m² Neuflächen dazu gekommen – und das, obwohl gerade die Region um Linz und Wels sehr nachgefragt sei. „Ein großer Teil des Bestandes in und um Linz ist veraltet, so entsprechen rund 58% der Flächen nur den Klassen B und C“, so Kastner.

Vor allem in Bezug auf Nachhaltigkeit gebe es bei solchen Flächen noch Aufholbedarf. „Für all jene Nutzer, die aufgrund der EU-Taxonomie auf energieeffiziente Gebäude angewiesen sind, kann das zum Problem werden“, meint Kastner. Die Energieeffizienz der Immobilie sei hier ein erster Anknüpfungspunkt, denn zurzeit entsprechen die meisten Gebäude wohl der Energieeffizienzklasse D oder sogar schlechter. Das Verbesserungspotential bei Gebäudehülle und Gebäudetechnik sei also groß.

Kaum neue Logistik-Projekte

Im Jahr 2023 werden nur einige kleine neue Flächen auf den Markt kommen, mit größeren Projektentwicklungen im Logistikbereich sei erst wieder ab 2024 zu rechnen. Die Grundstückspreise für Neuflächen liegen im Umland von Linz zwischen 100 Euro/m² und 180 Euro/m², im Stadtgebiet von Linz ist mit 200 bis 450 Euro/m² zu rechnen.

„Wir erhalten laufend Anfragen von potenziellen Mietern für Logistikflächen rund um Linz. Angesichts des aktuell noch beschränkten Angebotes müssen Interessenten mit einer längeren Suchzeit oder einer Ausweitung des Suchgebietes rechnen“, so Christoph Oßberger, Leiter des CBRE Büros Salzburg, das für die Region West zuständig ist.

Was Mieter zahlen müssen

Da neue Projekte wegen der restriktiven und langwierigen Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren sehr schwierig seien, suchen immer mehr Unternehmen nach Alternativen, so CBRE: Demnach weichen Entwickler – und in weiterer Folge die Nutzer – mehr und mehr auf Flächen entlang der Westautobahn A1 wie etwa in Amstetten und Herzogenburg in Niederösterreich oder Salzburg Land aus.

Die Spitzenmiete pro Quadratmeter Logistikfläche lag per Ende des ersten Quartals 2023 im Großraum Linz bei 6,15 Euro/m²/Monat und damit auf dem exakt selben Level des viel moderneren Grazer Logistikmarktes. Zum Vergleich: In Wien liegt der Quadratmeterpreis pro Monat bei 6,60 Euro. „Wir gehen davon aus, dass aufgrund der angespannten Situation und der wenigen verfügbaren Flächen, die Mieten weiter steigen werden“, so Kastner.

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