05. Mai 2021   Business Recht

So verändert die Corona-Krise die Immobilienverträge

Volker Zerr ©CMS

Stuttgart. Das Investitionsvolumen am europäischen Immobilienmarkt war 2020 rund 23 Prozent niedriger, so eine Studie von CMS. Und auch typische Klauseln bei den Kaufverträgen ändern sich.

Die Covid-19-Pandemie hat auf dem europäischen Investmentmarkt Spuren hinterlassen. Das Investitionsvolumen war 2020 rund 23 Prozent niedriger als im vorangegangenen Rekordjahr 2019. Vor allem einkommenssichere und nur geringfügig durch die Pandemie betroffene Objekte standen im Fokus der Käufer, so das Ergebnis einer Studie der Anwaltskanzlei CMS.

„Das Investmentvolumen befindet sich, trotz des verzeichneten Rückgangs, auf hohem Niveau. Grund sind die anhaltend guten Kreditbedingungen sowie der Mangel alternativer Kapitalanlagen. Dennoch wird die Corona-Pandemie den Markt auch 2021 beeinflussen“, so Volker Zerr, Partner im Bereich Real Estate & Public bei CMS Deutschland.

Die Investoren gewöhnen sich zwar allmählich an die veränderten Umstände, sind im ersten Quartal 2021 aber weiterhin zögerlich bei Investments, so Zerr weiter: „Die weitere Entwicklung der Immobilieninvestments wird maßgeblich vom weiteren Verlauf der Pandemie abhängig sein und darf mit Spannung verfolgt werden.“

Investoren setzen auf Sicherheit

Die Covid-19-Pandemie führte laut der Studie auch zu einem veränderten Interesse der Investoren an einzelnen Assetklassen:

  • Büroimmobilien blieben die stärkste Anlageklasse in Europa. Ihr Anteil sank jedoch auf 30 Prozent.
  • Die Nachfrage nach Handelsimmobilien blieb konstant (15 Prozent).
  • Besonders stark entwickelten sich Logistikimmobilien. Sie erreichten 19 Prozent.
  • Der Anteil der Investitionen in Spezialimmobilien, wie Hotels, sank deutlich ab (14 Prozent).
  • Auch Wohnimmobilien waren bei Investoren beliebt. Ihr Anteil stieg auf 22 Prozent.

„Die Daten spiegeln deutlich die Corona-Effekte wider. Vermehrte Arbeit im Homeoffice, Geschäftsschließungen im Einzelhandel sowie Schließungen von Hotels machen diese Assetklassen unattraktiv für Investoren. Demgegenüber locken Logistikimmobilien, die aufgrund des Wachstums im Onlinehandel ohnehin stark nachgefragt werden sowie Wohnimmobilien mit Einkommenssicherheit“, so Zerr.

Verkäufer sichern Zahlungsverpflichtungen ab

Während der Pandemie machte sich laut Studie auch ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis der Verkäufer bemerkbar. Der Anteil an Transaktionen, bei denen die Zahlungsverpflichtungen des Käufers abgesichert wurden, stieg demnach auf ein Rekordhoch von 64 Prozent. In den Vorjahren wurde bei weniger als 50 Prozent sämtlicher Transaktionen eine Absicherung vereinbart, heißt es.

  • Bei den Sicherungsmitteln verloren sowohl die Bankbürgschaft (17 Prozent) als auch das Notarkonto (10 Prozent) an Beliebtheit.
  • In einer Vielzahl von Fällen leistete der Käufer hingegen eine Anzahlung (29 Prozent).
  • In neun Prozent der Transaktionen wurde von der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung Gebrauch gemacht.

Käufer holen bei Risikoverteilung auf

Bei der vertraglichen Risikoverteilung konnten die Käufer 2020 aufholen: „In einem weiterhin sehr verkäuferfreundlichen Marktumfeld erzielten Käufer, häufiger als in den Jahren zuvor, für sie günstige Vertragsregelungen“, so Zerr.

Im Rahmen der Gewährleistung wurden zugunsten der Käufer wieder häufiger Garantien vereinbart. Der Anteil der Verträge mit individuellen Haftungsregelungen stieg auf 75 Prozent an. Dabei war es gängige Praxis, sowohl subjektive als auch objektive Garantien vorzusehen.

Der Anteil an Transaktionen mit verkäuferfreundlichen Haftungsbeschränken, wie De-minimis- und Basket-Klauseln sowie Caps, sank 2020 leicht unter das Vorjahresniveau ab. Der jahrelange Aufwärtstrend bei haftungsbeschränkenden Vereinbarungen wurde damit etwas eingebremst und die Käufer konnten häufiger als zuvor für sie günstigere Vertragsregelungen aushandeln.

Auch bei den vertraglichen Verjährungsregelungen machten die Käufer Boden gut: Im Jahr 2020 wurden vermehrt Verjährungsfristen von 18 bis 24 Monate vereinbart, während der Anteil kurzer Verjährungsfristen von bis zu 18 Monaten leicht abgefallen ist.

 

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