Karin Woltran ©Robert Herbst / SOT
Neue Umsatzsteuer-Regeln. Eine Neuregelung für kurzfristige (Geschäftsraum-)Vermietung bringt Erleichterungen für Vermieter, schildert SOT Süd Ost Treuhand-Spezialistin Karin Woltran.
Die kurzfristige Vermietung bis max. 14 Tage ist seit 1.1.2017 zwingend steuerpflichtig, wenn ein Unternehmer ein Grundstück sonst nur zur Ausführung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, schildert Woltran.
Dies führe zu Verwaltungsvereinfachungen und zur Erhöhung der Rechtssicherheit, da dadurch die Notwendigkeit der Aufteilung von Vorsteuerbeträgen sowie allfälliger Vorsteuerberichtigungen entfällt und der Vermieter nicht mehr mühsam nachforschen muss, ob sein Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht.
Geschäftsraumvermietung umsatzsteuerbefreit
Dabei ist laut Woltran zu beachten:
- Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit.
- Die Steuerbefreiung erstreckt sich auch auf unselbständige Nebenleistungen, wie etwa Betriebskosten, Heizung, Wasserversorgung oder Aufzugsbenützung.
- Zum Grundstück gehören neben dem Grund und Boden auch die damit verbundenen wesentlichen Bestandteile, somit insbesondere darauf errichtete Gebäude und Gebäudeteile. Weiters zählen dazu auch Gebäude auf fremdem Grund (Superädifikate), sofern sie mit dem Boden fest verbunden sind und nicht leicht abgebaut oder versetzt werden können.
Ausgenommen von der Steuerbefreiung und daher umsatzsteuerpflichtig sind unter anderem:
- die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke – Steuersatz 10% (ausgenommen eine als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme – Steuersatz 20%),
- die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind – Steuersatz 20%,
- die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen – Steuersatz 13%,
- die Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen aller Art – Steuersatz 20%.
Die Steuerbefreiung betrifft somit im Wesentlichen die Vermietung von Geschäftsräumen. Da es sich um eine sog. „unechte“ Steuerbefreiung handelt, besteht für den Vermieter gleichzeitig ein Vorsteuerabzugsverbot für Leistungen, die mit den befreiten Umsätzen zusammenhängen.
Beim Wechsel von steuerpflichtiger zu steuerfreier Vermietung könne allenfalls auch eine anteilige Berichtigung von Vorsteuern erforderlich sein, die in Vorjahren in Zusammenhang mit der Anschaffung des Grundstücks oder mit Großreparaturen angefallen sind (20-jähriger Berichtigungszeitraum).
Option zur Steuerpflicht
Der Vermieter hat die Möglichkeit, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten und freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Im Falle der Ausübung der Option ist der Steuersatz von 20% anzuwenden.
Die Option zur Umsatzsteuerpflicht hat für den Vermieter den Vorteil, dass er Vorsteuern hinsichtlich der im Zusammenhang mit dem Grundstück angefallenen Leistungen geltend machen kann.
Die Option zur Steuerpflicht ist allerdings seit dem Jahr 2012 (für ab dem 1.4.2012 beginnende Mietverhältnisse) nur dann möglich, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich (mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Werden also Geschäftsräume beispielsweise an einen Arzt oder eine Bank vermietet, kann das Optionsrecht nicht ausgeübt werden.
Kurzfristige Vermietung ab 2017
Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung (für einen ununterbrochenen Zeitraum von max. 14 Tagen) zwingend steuerpflichtig, wenn ein Unternehmer ein Grundstück sonst nur zur Ausführung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Der Vermieter muss daher in solchen Fällen nicht mehr prüfen, ob sein Mieter (nahezu ausschließlich) zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht, so Woltran: Der Vorteil der Neuregelung besteht darin, dass dadurch die Notwendigkeit der Aufteilung der Vorsteuerbeträge und allfälliger Vorsteuerberichtigungen entfällt.
Vermietete beispielsweise ein Hotelbetreiber bisher Seminarräume zum Teil auch an Nichtunternehmer oder an Unternehmer, die nicht zu mindestens 95% zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, konnte er für diese Umsätze nicht zur Steuerpflicht optieren. Als Folge davon konnte er für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Seminarraum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen und musste unter Umständen auch anteilige Vorsteuerberichtigungen aus Vorjahren vornehmen.
Durch die Neuregelung bleibt diesen Unternehmern, die oft mühsame Berechnung der anteiligen Vorsteuerkürzungen künftig erspart, so die SOT-Spezialistin.
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