Internet wirbelt Mietverträge im Handel durcheinander

Wien. Killt das Internet – konkret der boomende Online-Handel – die Bestandsverträge im stationären Einzelhandel? Sie werden sich jedenfalls gravierend ändern müssen, hieß es bei einem von Wolf Theiss und Regioplan Consulting veranstalteten Branchenseminar. Klar ist: Online wird nicht die Wiener Mariahilfer Straße oder die SCS am härtesten treffen, sondern Geschäfte in Randlagen. Gleichzeitig tun sich auch neue Chancen auf, so Handelsprofis.

Bei der Veranstaltung standen die rechtlichen und wirtschaftlichen Herausforderungen des wachsenden Online-Handels im Zentrum der Diskussion: „Wir müssen jetzt darüber reden, weil sich das Verhalten der Konsumenten derzeit so stark ändert“, warnt Regioplan Consulting-CEO Hania Bomba.

Herkömmliche Verkaufsflächen stehen in zunehmenden Wettbewerb mit rein virtuellen. Die rapide zunehmende Bedeutung des Internets als Verkaufsplattform mache es erforderlich, Handelsmietverträgen an die neuen Gegebenheiten anzupassen.

Vor Ort anwesend waren:

• Roland Marko, IT-Rechtsexperte, Partner Wolf Theiss
• Franz Brünner, Geschäftsführer m2 Centermanagament GbmH
• Marie-Béatrice Fröhlich, CEO „Zur Brieftaube“, Wien
• Hania Bomba, CEO, RegioPlan Consulting
• Klaus Havlicek, Leiter Consulting, RegioPlan Consulting
• Birgit Kraml, Bestandsrechtsexpertin, Counsel Wolf Theiss
• Peter Oberlechner, Leiter Immobilienerecht & Partner Wolf Theiss

Die Zeit der Veränderungen

Seit dem Beginn des digitalen Zeitalters sind Modelle für die Mietzinsbildung für Handelsflächen wesentlich unverändert geblieben: Mietverträge sehen eine Basismiete vor, und z.B. in Einkaufszentren, aber auch in Top-Frequenzlagen gibt es zusätzlich noch eine umsatzabhängige Komponente.

Der Online-Handel mischt jedoch die Handelslandschaft neu auf: Physische Geschäftsflächen verlieren derzeit laufend an Geschäft und Umsatz. Für Vermieter wird es daher zunehmend schwieriger, Geschäftsräume lukrativ zu vermieten.

• Mit fortschreitendem Online-Handel stelle sich die Frage, ob und wie Verkäufe übers Internet in die (Umsatz)mietberechnung einbezogen werden sollen – z.B. dann, wenn Waren über das Internet bestellt und in einem bestimmten Shop abgeholt werden können. „Fakt ist, dass das Internet als weitere Einkaufsmöglichkeit ein ‚Brandbeschleuniger‘ für unattraktive Mietmodelle darstellen wird, wogegen es neue Chancen für attraktive und kreative Mietmodelle darstellen kann“, bringt Peter Oberlechner, Partner und Leiter Immobilienrecht von Wolf Theiss, die neuen Herausforderungen auf den Punkt.
• Die Handelsmietverträge der Zukunft würden das reflektieren müssen. „Umsatzrückgänge im stationären Handel wirken sich auch auf Umsatzzinse aus. Vermieter sind daher ebenso gefordert wie Mieter, Einkaufen zu einem Event zu machen. Diese neuen Herausforderungen gilt es auch vertraglich einzufangen“, erklärt Birgit Kraml, Counsel und Mietrechtsexpertin von Wolf Theiss. Schließlich wollen auch die durch Entertainment anfallenden Kosten getragen werden.
• Physische Handelsflächen stehen in zunehmendem Wettbewerb mit virtuellen. Die simple Bereitstellung von Fläche in Verkaufsräumen sei in den meisten Fällen nicht mehr gut genug. Nicht nur muss die Fläche von der Lage her attraktiv sein – auch das Mietmodell, das der Vermieter bietet, muss ein faires und attraktives sein, das auch zum Marktplatz am Internet kompetitiv ist der sowohl dem Konsumenten wie auch dem Händler 24 Stunden am Tag offen steht. Künftig werden wohl auch Faktoren wie die Besucherzahl, die ein Vermieter zum Mieter >bringt< – der sogenannte >Footfall< – zu berücksichtigen sein, so die Immobilien-Experten von Wolf Theiss.

Randlagen unter Druck

Die großen Veränderungen im Handel berühren jedenfalls alle Marktteilnehmer: Sowohl Handelsketten wie die Betreiber von Einkaufszentren bzw. -immobilien und die Investoren, die diese finanzieren. M2-Geschäftsführer Franz Brünner: „Ich wehre mich dagegen, die Digitalisierung als Problem zu sehen, sie ist eine Chance.“ Klar sei, dass die Verträge sich ändern müssten, doch sei dabei auch auf die konkrete Situation vor Ort Bedacht zu nehmen.

Die Veränderungen bei A-Lagen und B+ werden geringer sein als etwa bei B-, weisen Handelsprofis auf die Lage als wichtigsten Faktor hin. Und Randlagen – die jetzt schon Probleme haben – werden vielleicht die nötigen innerstädtischen Logistikflächen der Zukunft abgeben. Spätestens an diesem Punkt ist klar, dass auch ganze Gebietskörperschaften deutlich von den Trends tangiert sind, sollten ganze Einkaufsstraßen sich dereinst in Abstellflächen für Lieferwagen oder Amazon-Drohnen verwandeln.

Link: Wolf Theiss