Karl Bruckner ©BDO Austria
Wien. Das Sparpaket hat den Budtgetausschuss des Nationalrats passiert, es enthält als wesentlichen Schritt die neue 25%-Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen. Dabei geht es um viel Geld – entsprechend verunsichert sind die Steuerpflichtigen.
Karl Bruckner, Chef von BDO Austria, beantwortet für Extrajournal.Net Anfragen der Leser: Sie wollen wissen, ob in ihrem Fall die neue Steuer greift. Und egal ob Wald, Landwirtschaft, Gewerbe-Immobilie oder Sondervertrag, Bruckner hat zwar meistens schlechte Neuigkeiten – verrät aber auch einige Lösungswege.
Im Folgenden eine Zusammenfassung von Spezialfällen bei der Immobiliensteuer; für die grundsätzliche Regelung und ihre Auswirkungen laut Immobilienbranche siehe hier.
Ein Waldbesitzer hat seinen Wald vor mehr als 10 Jahren erworben. Er ist aber kein Landwirt, es besteht keine gewerbliche Nutzung. Soll er jetzt noch verkaufen (bis 31. März) um die Gewinnbesteuerung zu vermeiden oder gilt die Steuer hier gar nicht?
Karl Bruckner: Selbstverständlich gilt die Steuer auch in diesem Fall, da sie ja – von den taxativen Befreiungen abgesehen (insbesondere der Hauptwohnsitzbefreiung) – für alle Grundstücksveräußerungen gilt, betriebliche und private.
Wenn zum 31.3.2012 die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, kann die pauschale Besteuerung des Veräußerungsgewinnes beantragt werden, was im Ergebnis bedeutet, dass die Immobilienertragsteuer in Höhe von 3,5% des erzielten Verkaufserlöses anfällt.
Die Rechnung lautet konkret: Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14% des Erlöses, davon 25% Steuer = 3,5% Immobilienertragsteuer vom Veräußerungserlös (unabhängig davon, wie hoch der Veräußerungsgewinn tatsächlich ist).
Mit dieser niedrigen Besteuerung will der Gesetzgeber offensichtlich einer möglichen Verfassungswidrigkeit durch die ab 1.4.2012 einsetzende Besteuerung auch der zu diesem Zeitpunkt bereits steuerfreien stillen Reserven (weil die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist) entgegen wirken.
Es sind also auch landwirtschaftlich genutzte Grundstücke von der Besteuerung nicht ausgenommen?
Bruckner: Landwirtschaftliche Grundstücke sind selbstverständlich nicht ausgenommen. Es gelten für sie – wenn ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb vorliegt – die Grundsätze für die steuerliche Behandlung von Betriebsgrundstücken, die sich allerdings – von wenigen Ausnahmen abgesehen – mit der Besteuerung von privaten Grundstücken decken. Offen ist derzeit allerdings noch die Frage, ob die neue Immobilienbesteuerung Auswirkungen auf die Land- und Forstwirte-Pauschalierung hat.
Was ist mit ursprünglich gewerblich genutzten Immobilien, die vor mehr als 10 Jahren noch als gewerblich gekauft wurden, aber seither ins Privateigentum übergegangen sind?
Bruckner: Unabhängig davon, ob sich die Immobilie im Betriebs- oder Privatvermögen befindet, werden die Gewinne anlässlich der Veräußerung mit 25% besteuert. Wenn die Liegenschaft vor dem 1.4.2002 erworben wurde (egal ob im Privat- oder Betriebsvermögen), kann wiederum die pauschale Berechnungmethode angewendet werden: Veräußerungsgewinn = 14% des Erlöses, davon 25% Steuer = im Ergebnis 3,5% Steuerbelastung. Bei Gebäuden im Betriebsvermögen allerdings nur für den auf den Grund und Boden entfallenden Veräußerungsgewinn.
Was ist mit Superädifikaten (also Eigentum nur am Bauwerk, nicht am Grundstück, auf dem es steht)?
Bruckner: Unter die neue Immobilienbesteuerung fallen nicht nur Grundstücke, sondern auch grundstücksgleiche Rechte. Zu Letzteren gehören auch Superädifikate. Daher schlägt die neue Immobilienbesteuerung auch beim Verkauf eines Superädifikates zu.
Link: BDO Austria
